Comprare casa in Spagna da straniero: NIE, tasse e tutta la procedura

Ogni anno la Spagna registra quasi 100.000 compravendite di abitazioni da parte di acquirenti stranieri (circa 97.500 nel 2025, il 13,8% del totale), secondo i dati del Colegio de Registradores (l’ordine dei conservatori dei registri immobiliari spagnoli). Gli acquirenti più attivi sono britannici, tedeschi, francesi, belgi, rumeni e latinoamericani (venezuelani, colombiani, argentini, messicani). Il mercato spagnolo ha un fascino particolare per chi compra dall’estero: il clima, la qualità della vita, infrastrutture di primo livello e prezzi ancora ragionevoli rispetto ad altri paesi dell’arco mediterraneo europeo.

Ma comprare da straniero comporta delle particolarità che il residente spagnolo non ha. Questa guida spiega tutta la procedura dall’inizio.

Il NIE: il primo passo indispensabile

Il Número de Identificación de Extranjero (NIE, il numero di identificazione degli stranieri) è il numero fiscale che serve a ogni straniero che voglia compiere un qualsiasi atto economico in Spagna. Senza NIE non puoi firmare un atto notarile, aprire un conto in banca in Spagna né pagare le tasse. Il NIE viene prima di qualsiasi altra pratica.

Come ottenerlo:

• Dalla Spagna: si chiede all’Oficina de Extranjería (l’ufficio stranieri) della provincia o in un commissariato abilitato della Policía Nacional. Si presentano il modulo EX-15, il passaporto originale, una sua copia e la giustificazione del perché serve il NIE (in questo caso, l’intenzione di comprare o, se è già firmato, il contrato de arras, il contratto preliminare con caparra). I tempi sono di 1-4 settimane a seconda della provincia.
• Dall’estero: al Consolato spagnolo del paese di residenza di chi lo richiede. La procedura può essere più lenta (settimane o mesi, a seconda del consolato e delle richieste). Per le operazioni urgenti è meglio fare la pratica dalla Spagna.
• Tramite un rappresentante con procura notarile: l’acquirente può firmare nel suo paese una procura notarile (con apostille, perché sia valida in Spagna) a favore di un gestor (un consulente per le pratiche) o di un avvocato in Spagna, che chiederà il NIE a suo nome.

Il conto in banca spagnolo: necessario per l’acquisto

Per pagare il prezzo della compravendita e le imposte e le spese collegate con un bonifico su conti spagnoli è molto consigliabile (in alcuni casi, nella pratica, quasi obbligatorio) avere un conto in banca in Spagna. Le banche spagnole possono aprire un conto ai non residenti con il passaporto e il NIE, anche se le verifiche e i tempi di apertura variano: alcune banche sono più flessibili di altre con i clienti stranieri. Le banche con più esperienza con i clienti internazionali sono BBVA, Sabadell e CaixaBank, che hanno uffici internazionali dedicati.

Il mutuo per non residenti in Spagna: le condizioni reali

Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti, ma a condizioni più restrittive rispetto ai residenti:

• Percentuale massima finanziata: di solito il 60-70% del valore di perizia per i non residenti, contro l’80% abituale per i residenti. Significa che il non residente deve mettere il 30-40% del prezzo d’acquisto più le spese (ITP, l’imposta sulle compravendite, oppure l’IVA sulle case nuove; notaio; registro; gestoría).
• Documenti aggiuntivi: le banche chiedono documenti del paese d’origine per dimostrare il reddito: dichiarazioni dei redditi del paese, buste paga degli ultimi 12 mesi, contratti di lavoro. Tutto deve essere tradotto e, in alcuni casi, apostillato.
• Tassi d’interesse: i non residenti possono accedere sia ai tassi fissi sia a quelli variabili a condizioni simili a quelle dei residenti, anche se con uno spread un po’ più alto in alcune banche.
• Le banche più attive con i mutui ai non residenti: Sabadell, BBVA, CaixaBank e Banco Santander hanno prodotti specifici per gli acquirenti stranieri. Anche alcune casse di risparmio regionali hanno esperienza con questo profilo, se l’acquirente compra nella loro zona.

Le tasse del proprietario non residente in Spagna: l’IRNR

L’acquirente straniero che non è residente fiscale in Spagna e vi compra un immobile è soggetto all’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti), gestita dall’Agenzia delle entrate spagnola (Agencia Tributaria), invece che all’IRPF (l’imposta sul reddito dei residenti).

• Se affitti l’immobile: i canoni d’affitto sono tassati nell’IRNR al 19% per i residenti nell’UE/SEE e al 24% per i residenti nel resto del mondo. I residenti nell’UE possono dedurre le spese legate all’affitto (IBI, l’imposta comunale sugli immobili; interessi; spese condominiali; ammortamento). I residenti fuori dall’UE sono tassati sul reddito lordo, senza deduzioni.
• Se non affitti e l’immobile è vuoto: il non residente paga comunque l’IRNR su un reddito immobiliare figurativo (in modo simile all’IRPF), calcolato sull’1,1% o sul 2% del valore catastale, a seconda che il valore catastale sia stato rivisto di recente.
• Obbligo di dichiarazione: il non residente deve presentare il modello 210 (IRNR) all’Agenzia delle entrate spagnola, di solito ogni trimestre (se c’è un affitto) o ogni anno.

La ritenuta sulla vendita: il 3% obbligatorio

Quando un non residente vende un immobile in Spagna, l’acquirente è obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agenzia delle entrate per conto del venditore non residente (modello 211). Questa ritenuta è un acconto dell’IRNR sulla plusvalenza. Se l’imposta finale risulta inferiore alla ritenuta, il non residente ha diritto al rimborso della differenza (modello 210). Se è superiore, deve pagare la differenza.

L’aliquota dell’IRNR sulla plusvalenza dalla vendita di un immobile è del 19% per tutti i non residenti, che vivano o no nell’UE, la stessa del primo scaglione dell’IRPF dei residenti sui redditi da risparmio.

Le pratiche da affidare a un professionista sul posto

Per l’acquirente straniero non residente è molto consigliabile nominare un avvocato o una gestoría in Spagna che faccia da rappresentante fiscale davanti all’Agenzia delle entrate. Il rappresentante fiscale è obbligatorio solo in casi specifici: per esempio, se il proprietario risiede in una giurisdizione non cooperativa (un paradiso fiscale) o se l’Agenzia delle entrate lo richiede per l’importo dei redditi o perché possiede un immobile in Spagna. Inoltre gestisce le dichiarazioni dell’IRNR, le notifiche dell’AEAT (l’Agenzia delle entrate) e il rispetto delle scadenze fiscali.

Risorse correlate: per i mercati spagnoli più richiesti dagli acquirenti stranieri (Costa del Sol, Baleari, Canarie, Costa Blanca, Costa Brava), l’articolo sulla Costa del Sol ha l’analisi del mercato. Per la mappa dell’ITP per regione, che vale allo stesso modo per residenti e non residenti, l’articolo sull’ITP per regione ha tutte le aliquote.