Quand vous lisez que « le prix des logements a augmenté de X % au dernier trimestre », savez-vous de quel indice il s'agit ? Le problème, c'est que les différents indices des prix du logement en Espagne mesurent des choses différentes avec des méthodes différentes, et peuvent donner des résultats divergents pour une même période. Je vous les explique tous ici.
L'IPV (Índice de Precios de Vivienda) de l'INE
L'IPV, l'indice des prix du logement de l'INE (Instituto Nacional de Estadística, l'institut national de la statistique), est l'indice statistique officiel de l'État. Il est calculé à partir de données de transactions réelles (actes de vente avec prix déclaré) recueillies par les notaires. Il mesure l'évolution du prix de logements aux caractéristiques similaires d'une période à l'autre (indice hédonique). C'est le plus fiable pour mesurer l'évolution réelle, car il utilise les prix de transaction effectifs, et non les prix demandés. Il est publié chaque trimestre avec un décalage de 3-4 mois.
L'IMIE (Índice de los Mercados Inmobiliarios Españoles) de TINSA
L'IMIE, l'indice des marchés immobiliers espagnols, est publié chaque mois par TINSA, la plus grande société d'expertise immobilière d'Espagne. Il repose sur les expertises réalisées (surtout pour des prêts immobiliers), ce qui le rend très proche du prix réel du marché. Il est plus réactif que l'IPV et sa publication est mensuelle. Il est généralement un peu plus prudent que les indices des portails.
Les indices d'Idealista et de Fotocasa
Ils reposent sur les prix demandés dans les annonces publiées sur leurs portails, et non sur des transactions réelles. Comme ils reflètent ce que demandent les vendeurs (et non le prix conclu), ils sont généralement supérieurs de 5-15 % au prix de transaction effectif sur un marché normal. Ils sont plus utiles pour suivre la tendance de l'offre et la psychologie des vendeurs que pour connaître le prix réel.
Lequel utiliser pour chaque décision
Pour analyser une tendance de long terme : l'IPV de l'INE. Pour un suivi mensuel et une réaction rapide : l'IMIE de TINSA. Pour le prix demandé et la négociation : Idealista et Fotocasa. Pour le prêt immobilier et l'expertise : la banque fera appel à sa propre société d'expertise.
Des données à jour par zone : RadarPro intègre les principaux indicateurs de prix pour chaque bien analysé. Lisez aussi le guide des sources statistiques du marché immobilier.
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