Quando leggi che «il prezzo delle case è salito di un X% nell’ultimo trimestre», sai di quale indice si sta parlando? Il problema è che in Spagna i diversi indici dei prezzi delle case misurano cose diverse con metodi diversi, e possono dare risultati divergenti per lo stesso periodo. Qui te li spiego tutti.
L’IPV (Índice de Precios de Vivienda, l’indice dei prezzi delle abitazioni) dell’INE
È l’indice statistico ufficiale del governo (l’INE è l’Instituto Nacional de Estadística, l’istituto nazionale di statistica spagnolo). Si calcola a partire dai dati delle transazioni reali (gli atti di compravendita con il prezzo dichiarato) raccolti dai notai. Misura la variazione di prezzo di abitazioni con caratteristiche simili tra un periodo e l’altro (indice edonico). È il più affidabile per misurare la variazione reale perché usa i prezzi di transazione effettivi, non quelli di offerta. Si pubblica ogni trimestre con un ritardo di 3-4 mesi.
L’IMIE (Índice de los Mercados Inmobiliarios Españoles, l’indice dei mercati immobiliari spagnoli) di TINSA
Lo pubblica ogni mese TINSA, la più grande società di perizie immobiliari della Spagna. Si basa sulle perizie effettuate (soprattutto per i mutui), il che lo rende molto vicino al prezzo reale di mercato. È più reattivo dell’IPV e ha una cadenza mensile. Di solito è leggermente più prudente degli indici dei portali.
Gli indici di Idealista e Fotocasa
Si basano sui prezzi di offerta pubblicati sui loro portali, non sulle transazioni reali. Siccome riflettono quello che chiedono i venditori (non quello a cui si chiude), di solito sono superiori del 5-15% al prezzo di transazione effettivo nei mercati normali. Servono più a vedere la tendenza dell’offerta e la psicologia del venditore che a conoscere il prezzo reale.
Quale usare per ogni decisione
Per analizzare la tendenza di lungo periodo: l’IPV dell’INE. Per un monitoraggio mensile e una reazione rapida: l’IMIE di TINSA. Per il prezzo di offerta e la trattativa: Idealista e Fotocasa. Per il mutuo e la perizia: la banca userà la propria società di perizie.
Dati aggiornati per zona: RadarPro integra i principali indicatori di prezzo per ogni immobile analizzato. Leggi anche la guida alle fonti statistiche del mercato immobiliare.
Compra con i dati, non d’istinto
RadarPro unisce calcoli algoritmici e intelligenza artificiale per analizzare il mercato e scovare le migliori opportunità immobiliari.
Crea un account gratis →
