Expertise avant achat : pourquoi la faire et ce qu'elle doit inclure

En Espagne, l'expertise technique d'un logement avant achat reste une pratique minoritaire par rapport à des pays comme les États-Unis ou le Royaume-Uni, où elle est la norme dans toutes les transactions. Résultat : des acheteurs qui découvrent de l'humidité, des installations électriques non conformes ou des problèmes de structure après avoir signé, quand y remédier coûte très cher. Le coût d'une expertise (300 à 600 €) peut vous faire économiser des dizaines de milliers d'euros.

Ce que doit inclure une expertise avant achat complète

• Structure et étanchéité : fissures, infiltrations, état de la toiture et des planchers.
• Installation électrique : conformité au REBT en vigueur (le règlement espagnol des installations électriques basse tension), capacité du tableau électrique, état du câblage.
• Plomberie et assainissement : pression, âge des canalisations, état des évacuations.
• Menuiseries : étanchéité des fenêtres, état des châssis.
• Humidité : intérieure (condensation), extérieure (remontées capillaires, infiltrations par la toiture).
• Chauffage et climatisation : état et âge de la chaudière, radiateurs, climatiseurs split.
• Efficacité énergétique observée : isolation, orientation.

Qui la réalise et combien elle coûte

L'expertise doit être réalisée par un technicien habilité : architecte, architecte technique ou ingénieur ayant une expérience spécifique des pathologies du bâtiment. En Espagne, il existe des entreprises spécialisées (Housell Inspections, Arquitasa, décorateurs techniques indépendants). Le coût varie entre 300 € et 600 € pour un appartement de 60 à 100 m².

Comment utiliser les résultats

Un rapport d'expertise qui documente et chiffre les défauts vous donne une base solide pour : négocier une baisse du prix équivalente au coût de réparation des défauts, demander au vendeur de les réparer avant la signature, ou vous retirer de l'opération si les défauts sont structurels et graves (à condition que le contrat comporte cette condition résolutoire).

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