Enchères de places de parking et de caves : moins disputées, plus rentables

La plupart des investisseurs qui s'intéressent aux enchères judiciaires ont les yeux rivés sur les appartements. Les places de parking et les caves (trasteros, les locaux de rangement) sont l'actif dont personne ne parle, mais qui présente des caractéristiques très intéressantes pour l'investisseur qui sait regarder là où les autres ne regardent pas. La concurrence est spectaculairement plus faible, les prix d'adjudication sont plus prévisibles et les rentabilités locatives qu'ils génèrent, en pourcentage du prix d'achat, comptent parmi les plus élevées du marché immobilier espagnol.

Mais ce ne sont pas des actifs sans risque. Ils ont leurs propres particularités juridiques, une liquidité clairement limitée, et ils exigent une analyse préalable différente de celle d'un logement. Voici tout ce que vous devez savoir avant d'enchérir sur votre première place de parking ou votre première cave aux enchères.

Pourquoi les places de parking et les caves aux enchères attirent moins de concurrence

La réponse courte : la plupart des investisseurs présents aux enchères judiciaires cherchent un logement pour eux-mêmes ou visent le modèle de la location résidentielle. Les places de parking et les caves ne remplissent aucune de ces fonctions, si bien que l'investisseur généraliste les ignore systématiquement.

L'investisseur plus averti a lui aussi des raisons de les ignorer : le ticket d'investissement est faible (entre 5 000 € et 25 000 € dans la plupart des cas), ce qui ne justifie pas le temps d'analyse d'un investisseur qui opère avec de gros capitaux. Et la gestion d'un parc de 20 places de parking réparties dans différentes villes est complexe sur le plan logistique pour qui n'a pas un système de gestion efficace.

Mais pour l'investisseur particulier qui débute, ou pour celui qui veut se diversifier avec de petits tickets dans des actifs très rentables et simples à gérer, les places de parking et les caves offrent une porte d'entrée que peu de stratégies immobilières égalent.

Les rentabilités réelles des places de parking et des caves en location

Les places de parking se louent à des prix très variables selon la ville et le quartier. À Madrid, une place dans une zone très demandée (Salamanca, Chamberí, Centro) peut se louer entre 150 € et 300 € par mois. Dans les quartiers plus modestes (Carabanchel, Vallecas), entre 60 € et 120 € par mois. Dans les villes moyennes (Saragosse, Valladolid, Cordoue), entre 50 € et 100 € par mois.

Si vous achetez cette même place aux enchères avec une décote de 30 à 40 % sur sa valeur de marché, les chiffres sont les suivants :

• Place de parking à Madrid (quartier moyen) d'une valeur de marché de 18 000 €. Adjudication aux enchères à 11 000-13 000 €. Loyer : 100 € par mois. Rentabilité brute : de 9,2 à 10,9 %.
• Place de parking à Saragosse (quartier central) d'une valeur de marché de 10 000 €. Adjudication à 6 000-7 500 €. Loyer : 65 € par mois. Rentabilité brute : de 10,4 à 13 %.
• Cave à Barcelone (quartier de l'Eixample) d'une valeur de marché de 25 000 €. Adjudication à 14 000-18 000 €. Loyer : 150 € par mois. Rentabilité brute : de 10 à 12,8 %.

Ces rentabilités font des places de parking et des caves aux enchères l'un des actifs les plus efficaces du marché immobilier espagnol, même s'ils passent inaperçus dans les analyses grand public.

Comment trouver des places de parking et des caves sur le portail du BOE

Le Portal de Subastas (le portail des enchères) du BOE, le Journal officiel espagnol (subastas.boe.es), permet de filtrer par type de bien. Pour les places de parking et les caves, il faut sélectionner le sous-type correspondant dans la recherche : « Garaje », « Plaza de garaje » ou « Trastero », selon la classification du tribunal (qui n'est pas toujours cohérente d'une procédure à l'autre).

Le résultat affichera les enchères actives de ce type. Il est fréquent que les places de parking soient vendues avec des appartements (quand le débiteur a hypothéqué à la fois l'appartement et sa place dans le même acte notarié) ou de façon indépendante, quand la place a sa propre hypothèque ou fait partie de copropriétés de parkings avec une hypothèque collective.

Un point technique important : certaines places de parking et certaines caves sont des anejos (des annexes rattachées à un logement) et ne peuvent pas être cédées séparément selon les statuts de la copropriété. Vérifier que le bien mis aux enchères peut être cédé de façon indépendante (il a sa propre référence cadastrale et sa propre inscription au registre) est la première étape de l'analyse, avant tout calcul de rentabilité.

L'analyse préalable d'une enchère de place de parking : ce qu'il faut vérifier

• La Nota Simple du Registro de la Propiedad (l'extrait du registre foncier) : vérifier que la place ou la cave a une inscription indépendante au registre, que le propriétaire est bien le débiteur saisi et que les charges qui y figurent correspondent à ce qu'indique l'avis d'enchère (edicto).
• La situation d'occupation : contrairement aux appartements, les places de parking posent rarement des problèmes d'occupation par des personnes. Mais elles peuvent être prêtées de manière informelle ou contenir des objets du propriétaire qui compliquent la prise de possession immédiate. Une visite sur place est toujours recommandée.
• L'état physique : pour les places de parking, les éléments critiques sont l'installation électrique (une borne de recharge pour voiture électrique, s'il y en a une, ou la place pour l'installer est un atout dont la valeur augmente), l'accessibilité (hauteur sous plafond pour les SUV ou les fourgonnettes) et l'état du sol et des murs (l'humidité est fréquente dans les parkings souterrains et fait baisser la valeur).
• La demande locative dans le quartier : une place de parking vaut ce que quelqu'un est prêt à payer pour la louer. Dans les quartiers résidentiels où le stationnement est rare et les voitures particulières nombreuses, la demande est forte. Dans les zones périphériques où l'offre de stationnement est abondante ou le nombre de véhicules par habitant faible, la demande peut être insuffisante pour garder la place louée en continu.
• Les charges de copropriété du parking : dans les copropriétés de parkings (en particulier les parkings collectifs avec des charges d'entretien), vérifier combien on paie de charges chaque mois. Elles peuvent aller de 15 € à 40 € par mois et réduisent directement la marge de l'investissement.

La fiscalité des places de parking et des caves en location

Les revenus de la location de places de parking et de caves sont imposés à l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques), ou à l'IS (Impuesto sobre Sociedades, l'impôt sur les sociétés) si vous opérez en société, comme revenus du capital immobilier. La différence clé par rapport à la location d'un logement : la réduction du revenu net dont bénéficie la location de logements NE s'applique PAS aux places de parking et aux caves. Cette réduction est réservée à la location de la résidence principale du locataire.

Cela signifie que le revenu net de la location de places de parking est imposé au taux marginal plein du contribuable, sans réduction spécifique. Pour un investisseur dont le taux marginal se situe entre 30 et 40 %, cela réduit sensiblement la rentabilité nette après impôts. Il faut l'intégrer au calcul pour ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de la déclaration.

Les charges déductibles restent les charges habituelles : charges de copropriété du parking, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la taxe foncière), amortissement du bien à 3 % de la valeur d'acquisition (la part cadastrale attribuée à la construction), assurances et frais de gestion le cas échéant.

Les erreurs les plus fréquentes quand on investit dans des places de parking et des caves

• Acheter une place qui ne peut pas être cédée séparément : l'erreur la plus courante et celle qui pose le plus de problèmes. Vérifiez toujours l'inscription indépendante au registre avant toute enchère.
• Sous-estimer l'IVA sur les places neuves : les places de parking neuves ou vendues par un promoteur sont soumises à l'IVA (la TVA espagnole, 21 %) et non à l'ITP résidentiel (l'impôt sur les mutations, 6-10 %). Dans une enchère de place de parking, si le débiteur saisi était le promoteur et que la place n'a jamais fait l'objet d'une première transmission complète, l'IVA peut s'appliquer. Vérifiez le régime fiscal avant de calculer le coût total d'acquisition.
• Ignorer la tendance de la voiture électrique : une place où l'on peut installer une borne de recharge (puissance suffisante au tableau électrique, local technique) vaut plus qu'une place sans cette possibilité. À l'inverse, une place trop petite pour les SUV qui dominent le parc automobile actuel a une demande plus limitée. Évaluez les dimensions en pensant à l'avenir.
• Concentrer tout l'investissement sur une seule place : le faible ticket d'entrée des places de parking invite à la diversification. Au lieu d'une place de 15 000 € à un seul endroit, cinq places de 3 000 à 4 000 € chacune dans différents quartiers d'une ville génèrent le même revenu total avec moins de risque de vacance concentrée.

Le profil d'investisseur pour qui c'est le plus pertinent

Les places de parking et les caves aux enchères sont particulièrement pertinentes pour l'investisseur qui débute avec peu de capital (elles permettent de se lancer avec 8 000 à 15 000 € pour une première vraie opération), pour celui qui veut générer un cash-flow net positif sans la complexité de gestion d'un locataire résidentiel (le locataire d'une place de parking appelle beaucoup moins que celui d'un appartement) et pour celui qui veut diversifier un portefeuille d'appartements déjà constitué avec des actifs très rentables à la gestion minimale.

Ressources associées : pour comprendre de A à Z la procédure des enchères judiciaires avant votre première enchère, le guide complet des enchères judiciaires couvre toutes les étapes. Pour l'analyse de l'investissement dans les places de parking sur le marché libre (hors enchères), l'article sur investir dans les garages et les places de parking présente l'analyse spécifique du marché. Pour l'inventaire des enchères en cours par province, accédez aux enchères judiciaires en Espagne.