Aste di box auto e cantine in Spagna: meno concorrenza, più rendimento

La maggior parte degli investitori che si avvicinano alle aste giudiziarie guarda agli appartamenti. Box auto e cantine sono l’immobile di cui nessuno parla, ma hanno caratteristiche molto interessanti per chi sa guardare dove gli altri non guardano. La concorrenza è drasticamente più bassa, i prezzi di aggiudicazione sono più prevedibili e i rendimenti da affitto che generano, in percentuale sul prezzo d’acquisto, sono tra i più alti del mercato immobiliare spagnolo.

Ma non sono un investimento senza rischi. Hanno particolarità legali proprie, limiti chiari di liquidità e richiedono un’analisi preliminare diversa da quella di un’abitazione. Ecco tutto quello che devi sapere prima di fare un’offerta per il tuo primo box auto o la tua prima cantina all’asta.

Perché box auto e cantine all’asta hanno meno concorrenza

La risposta breve è che la maggior parte degli investitori nelle aste giudiziarie cerca immobili da abitare o per il modello dell’affitto residenziale. Box auto e cantine non svolgono nessuna di queste funzioni, così l’investitore generalista li ignora sistematicamente.

Anche l’investitore più esperto ha i suoi motivi per ignorarli: il ticket d’investimento è basso (tra 5.000 e 25.000 € nella maggior parte dei casi), e questo non giustifica il tempo di analisi per chi opera con grandi capitali. E gestire un parco di 20 box sparsi in città diverse è complesso dal punto di vista logistico per chi non ha un sistema di gestione efficiente.

Ma per il piccolo investitore che comincia, o per chi vuole diversificare con ticket piccoli in immobili ad alto rendimento e di gestione semplice, box auto e cantine offrono una porta d’ingresso che poche strategie immobiliari eguagliano.

I rendimenti reali di box auto e cantine in affitto

I box auto si affittano a prezzi molto variabili a seconda della città e della zona. A Madrid, un box in una zona molto richiesta (Salamanca, Chamberí, Centro) si può affittare tra 150 e 300 €/mese. Nei quartieri più economici (Carabanchel, Vallecas), tra 60 e 120 €/mese. Nelle città medie (Saragozza, Valladolid, Cordova), tra 50 e 100 €/mese.

Se compri lo stesso box all’asta con uno sconto del 30-40% sul suo valore di mercato, i numeri sono questi:

• Box auto a Madrid (quartiere medio) con un valore di mercato di 18.000 €. Aggiudicazione all’asta a 11.000-13.000 €. Affitto: 100 €/mese. Rendimento lordo: dal 9,2% al 10,9%.
• Box auto a Saragozza (quartiere centrale) con un valore di mercato di 10.000 €. Aggiudicazione a 6.000-7.500 €. Affitto: 65 €/mese. Rendimento lordo: dal 10,4% al 13%.
• Cantina a Barcellona (zona Eixample) con un valore di mercato di 25.000 €. Aggiudicazione a 14.000-18.000 €. Affitto: 150 €/mese. Rendimento lordo: dal 10% al 12,8%.

Sono questi rendimenti a fare di box auto e cantine all’asta uno degli investimenti più efficienti del mercato immobiliare spagnolo, anche se passano inosservati nelle analisi mainstream.

Come trovare box auto e cantine sul portale del BOE

Il Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), il portale delle aste della Gazzetta Ufficiale spagnola, permette di filtrare per tipo di bene. Per box auto e cantine bisogna selezionare nella ricerca il sottotipo corrispondente: «Garaje», «Plaza de garaje» o «Trastero», secondo la classificazione del tribunale (che non sempre è coerente tra procedure diverse).

Il risultato mostrerà le aste attive di quel tipo. È normale che i posti auto compaiano abbinati alle aste di appartamenti (quando il debitore ha ipotecato sia l’appartamento sia il suo box nello stesso atto) oppure in modo indipendente, quando il box ha un’ipoteca propria o fa parte di un condominio di box con un’ipoteca collettiva.

Un aspetto tecnico importante: alcuni posti auto e alcune cantine sono anejos (pertinenze legate a un’abitazione) e secondo lo statuto del condominio non possono essere trasferiti separatamente. Verificare se il bene all’asta è trasferibile in modo indipendente (ha un proprio riferimento catastale e un’iscrizione autonoma nel registro) è il primo passo dell’analisi, prima di qualsiasi calcolo del rendimento.

L’analisi preliminare di un’asta di box auto: cosa verificare

• Nota Simple del Registro de la Propiedad (la visura del registro immobiliare): verifica che il box o la cantina abbia un’iscrizione autonoma nel registro, che il proprietario sia l’esecutato e che i gravami che compaiono siano coerenti con quanto dichiarato nell’edicto (l’avviso d’asta).
• Stato di possesso: a differenza degli appartamenti, i box raramente hanno problemi di occupazione da parte di persone. Ma possono essere stati ceduti in modo informale o contenere oggetti del proprietario che complicano la presa di possesso immediata. Un sopralluogo è sempre consigliabile.
• Stato fisico: per i box gli elementi critici sono l’impianto elettrico (una colonnina di ricarica per auto elettriche, se c’è, o lo spazio per installarla è un plus di valore crescente), l’accessibilità (l’altezza del soffitto per SUV o furgoni) e lo stato di pavimento e pareti (l’umidità nei garage sotterranei è frequente e riduce il valore).
• Domanda di affitto nella zona: un box vale quanto qualcuno è disposto a pagare per affittarlo. Nelle zone residenziali con pochi parcheggi e molte auto private, la domanda è alta. Nelle zone periferiche con un’ampia offerta di parcheggio o con poche auto per abitante, la domanda può non bastare a tenere il posto affittato in modo continuativo.
• Quota condominiale del garage: nei condomini di box (soprattutto nei garage collettivi con quote di manutenzione), verifica quanto si paga di condominio al mese. Può andare da 15 a 40 €/mese e riduce direttamente il margine dell’investimento.

La fiscalità di box auto e cantine in affitto

I redditi dell’affitto di box auto e cantine sono tassati nell’IRPF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), o nell’IS (l’imposta sulle società) se operi come società, come redditi da capitale immobiliare. La differenza chiave rispetto all’affitto di abitazioni: la riduzione del rendimento netto prevista per l’affitto di abitazioni NON si applica a box auto e cantine. Quella riduzione è riservata all’affitto dell’abitazione abituale dell’inquilino.

Questo significa che il rendimento netto dell’affitto dei box è tassato all’aliquota marginale piena del contribuente, senza una riduzione specifica. Per un investitore con un’aliquota marginale del 30-40%, questo riduce sensibilmente il rendimento netto dopo le imposte. Va messo nel calcolo per non avere sorprese nella dichiarazione.

Le spese deducibili restano quelle abituali: condominio del garage, IBI (l’imposta comunale sugli immobili), ammortamento del bene al 3% del valore d’acquisto (la quota catastale attribuita alla costruzione), assicurazioni e spese di gestione, se ci sono.

Gli errori più comuni quando si investe in box auto e cantine

• Comprare un box che non è trasferibile in modo indipendente: l’errore più comune e quello che crea più problemi. Verifica sempre l’iscrizione autonoma nel registro prima di qualsiasi offerta.
• Sottovalutare l’IVA sui box di nuova costruzione: i box nuovi o venduti dal costruttore pagano l’IVA (l’imposta sul valore aggiunto, al 21%) invece dell’ITP residenziale (l’imposta sulle compravendite, al 6-10%). In un’asta di box, se l’esecutato era il costruttore e il box non ha mai avuto una prima vendita completa, si può applicare l’IVA. Verifica il regime fiscale prima di calcolare il costo totale dell’acquisto.
• Ignorare la tendenza dell’auto elettrica: un box in cui si può installare un caricatore (potenza sufficiente nel quadro, spazio tecnico) vale di più di uno senza questa possibilità. Al contrario, un box troppo piccolo per i SUV che dominano l’attuale parco auto ha una domanda più limitata. Valuta le dimensioni guardando avanti.
• Concentrare tutto l’investimento su un solo posto auto: il ticket d’ingresso basso dei box invita a diversificare. Invece di un posto da 15.000 € in un solo punto, cinque posti da 3.000-4.000 € l’uno in zone diverse di una città generano lo stesso reddito totale con meno rischio di uno sfitto concentrato.

Il profilo di investitore per cui ha più senso

Box auto e cantine all’asta hanno senso soprattutto per chi comincia con poco capitale (permettono di entrare con 8.000-15.000 € nella prima vera operazione), per chi vuole generare un cash flow netto positivo senza la complessità di gestire un inquilino residenziale (l’inquilino di un box chiama molto meno di quello di un appartamento) e per chi vuole diversificare un portafoglio di appartamenti già formato con immobili ad alto rendimento e gestione minima.

Risorse correlate: per capire da zero la procedura delle aste giudiziarie prima della tua prima offerta, la guida completa alle aste giudiziarie copre tutti i passaggi. Per l’analisi dell’investimento in box auto come immobile sul mercato libero (senza asta), l’articolo su come investire in box e posti auto ha l’analisi specifica del mercato. Per l’elenco delle aste attive per provincia, accedi alle aste giudiziarie in Spagna.