Le tasse sono uno dei fattori che incidono di più sul rendimento netto di un investimento immobiliare, e anche uno dei meno compresi da chi investe per la prima volta. Conoscere la fiscalità prima di comprare (non dopo) può fare una differenza di diverse migliaia di euro sul risultato finale.
Le tasse sull’acquisto
Se compri un immobile usato da privato, paghi l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, l’imposta sulle compravendite), la cui aliquota varia secondo la comunità autonoma (la regione): tra il 6% (Madrid) e il 10% (Catalogna) del prezzo di compravendita nelle regioni a regime comune (tutte tranne i Paesi Baschi e la Navarra), il 4% nei Paesi Baschi, e per le case più care alcune scale arrivano al 13%. Su una casa nuova, invece, paghi l’IVA (10% in generale, 4% per le VPO, l’edilizia agevolata, di regime speciale o di promozione pubblica) più gli Actos Jurídicos Documentados (un’imposta sull’atto notarile: 0,5-1,5% secondo la regione).
Questa imposta è un costo diretto che deve entrare nel calcolo del rendimento fin dal primo giorno.
Le tasse annuali del proprietario
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili): si paga ogni anno al comune in cui si trova l’immobile. L’importo varia in base al valore catastale e all’aliquota applicata dal comune. Fascia tipica: 300-1.500 € all’anno, secondo l’immobile e il comune.
- Tassa sui rifiuti (tasa de basuras): un importo minore, ma si somma.
L’imposta sul reddito (IRPF) sugli affitti
I canoni d’affitto sono tassati nell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito di chi è residente fiscale in Spagna; i non residenti pagano invece l’IRNR, l’imposta sul reddito dei non residenti) come redditi da capitale immobiliare. La base imponibile è l’affitto incassato meno le spese deducibili. Sono deducibili: interessi del mutuo, IBI, spese condominiali, assicurazioni, ammortamento dell’immobile (3% annuo sul valore della costruzione), spese di riparazione e manutenzione, e onorari della gestoría (uno studio che sbriga le pratiche) o dell’amministratore. L’ammortamento è particolarmente interessante perché riduce la base imponibile senza un’uscita di cassa reale.
Importante: se la casa è l’abitazione principale dell’inquilino, c’è una riduzione sul reddito netto positivo. Per i contratti firmati prima del 26 maggio 2023 è del 60%. Per quelli successivi è del 50% in via generale, e sale al 60% se la casa è stata ristrutturata nei due anni precedenti, al 70% se viene affittata per la prima volta in una zona tensionada (una zona dichiarata ufficialmente ad alta tensione abitativa) a un giovane tra i 18 e i 35 anni e al 90% se, in una zona tensionada, il nuovo contratto abbassa il canone di oltre il 5%. Questo riduce in modo significativo il carico fiscale del locatore.
La plusvalenza alla vendita
Quando vendi, la plusvalenza è tassata nell’IRPF: è la differenza tra il prezzo di vendita e quello d’acquisto (rettificato per le spese d’acquisto e le migliorie). Le aliquote vanno dal 19% al 30% secondo lo scaglione di guadagno (il 30%, dal 2025, per la parte oltre i 300.000 €). Se era la tua abitazione principale, esiste l’esenzione per reinvestimento in una nuova abitazione principale. Inoltre il comune riscuote la plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno): dal novembre 2021 puoi scegliere se calcolarla sul valore catastale del terreno (metodo oggettivo) o sul guadagno reale, e se vendi senza guadagno non la paghi.
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