Os impostos são um dos fatores que mais pesam na rentabilidade líquida de um investimento imobiliário e também um dos menos compreendidos por quem investe pela primeira vez. Conhecer a fiscalidade antes de comprar (e não depois) pode fazer uma diferença de vários milhares de euros no resultado final.
Os impostos na compra
Ao comprar um imóvel usado como particular, paga o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, o imposto sobre transmissões), cuja taxa varia consoante a comunidade autónoma (a região): entre 6% (Madrid) e 10% (Catalunha) do preço de compra nas regiões de regime comum (todas exceto o País Basco e Navarra), 4% no País Basco, e nas casas mais caras algumas escalas chegam a 13%. Numa casa nova, pelo contrário, paga IVA (10% em geral, 4% para as VPO, a habitação a custos controlados, de regime especial ou de promoção pública) mais o imposto de Actos Jurídicos Documentados (um imposto sobre a escritura: 0,5-1,5% consoante a região).
Este imposto é um custo direto que tem de entrar no cálculo da rentabilidade desde o primeiro dia.
Impostos anuais enquanto proprietário
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, o imposto municipal sobre imóveis): paga-se todos os anos à câmara municipal onde fica o imóvel. O valor depende do valor cadastral e da taxa aplicada pelo município. Intervalo habitual: 300-1.500 € por ano, consoante o imóvel e o município.
- Taxa de recolha do lixo (tasa de basuras): um valor menor, mas soma-se.
O imposto sobre o rendimento (IRPF) nas rendas
As rendas são tributadas no IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento de quem tem residência fiscal em Espanha; os não residentes pagam, em vez dele, o IRNR, o imposto sobre o rendimento dos não residentes) como rendimentos prediais. A base tributável é a renda recebida menos as despesas dedutíveis. São dedutíveis: juros do crédito à habitação, IBI, condomínio, seguros, amortização do imóvel (3% ao ano sobre o valor da construção), despesas de reparação e manutenção, e honorários da gestoría (um gabinete que trata de trâmites administrativos) ou do administrador. A amortização é especialmente interessante porque reduz a base tributável sem uma saída real de dinheiro.
Importante: quando a casa é a habitação própria permanente do inquilino, existe uma redução sobre o rendimento líquido positivo. Nos contratos assinados antes de 26 de maio de 2023, é de 60%. Nos posteriores, é de 50% com caráter geral, e sobe para 60% se a casa tiver sido reabilitada nos dois anos anteriores, para 70% se for arrendada pela primeira vez numa zona tensionada (uma zona declarada oficialmente como mercado habitacional sob pressão) a um jovem dos 18 aos 35 anos e para 90% se, numa zona tensionada, o novo contrato baixar a renda em mais de 5%. Isso reduz significativamente a carga fiscal do senhorio.
Mais-valias na venda
Na venda, a mais-valia é tributada no IRPF: é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra (ajustado pelas despesas de compra e pelas benfeitorias). As taxas vão de 19% a 30% consoante o escalão do ganho (30%, desde 2025, para a parte acima de 300.000 €). Se o imóvel era a sua habitação própria permanente, existe a isenção por reinvestimento numa nova habitação própria permanente. Além disso, a câmara municipal cobra a plusvalía municipal (o imposto municipal sobre a valorização do terreno): desde novembro de 2021, pode escolher entre calculá-la com o valor cadastral do terreno (método objetivo) ou com o ganho real, e, se vender sem ganho, não a paga.
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