Leilões dos procuradores em Espanha: o que são e em que diferem do BOE

Além do Portal de Subastas do BOE (o Diário Oficial do Estado espanhol), há em Espanha uma segunda via pela qual se vendem imóveis provenientes de um processo judicial: o Portal de Subastas Electrónicas de los Procuradores (o portal de leilões eletrónicos dos procuradores, os representantes processuais das partes perante o tribunal), gerido pelo Consejo General de Procuradores (a ordem nacional dos procuradores). A lei permite que, em vez de leiloar o bem no BOE, a sua venda seja confiada a uma «entidade especializada», e as ordens de procuradores são uma delas. Também se usa para leilões voluntários de particulares e empresas. É um mercado mais pequeno, com menos concorrência e regras próprias, e por isso convém saber como funciona.

O que é um leilão dos procuradores

Nos processos iniciados a partir de 3 de abril de 2025, vender o bem penhorado através de uma entidade especializada, em vez de por leilão judicial comum, exige que exequente e executado o acordem num convenio de realización, um acordo de venda (artigo 640 da Ley de Enjuiciamiento Civil, ou LEC, o código de processo civil espanhol), que é aprovado pelo letrado de la Administración de Justicia (o antigo secretário judicial) e que, se se tratar de um imóvel, precisa da concordância expressa dos credores e terceiros possuidores inscritos depois do ónus que é executado. Nos processos iniciados antes continua a valer a redação anterior do artigo 641, hoje sem conteúdo, que permitia ao letrado decidi-lo a pedido do exequente, ou do executado com o consentimento do exequente. O Consejo General de Procuradores tem a sua própria plataforma para isso: publica o bem, organiza a venda e entrega o preço ao tribunal. O resultado jurídico é o mesmo que num leilão do BOE (adjudicação aprovada pelo tribunal e cancelamento dos ónus posteriores), mas o procedimento comercial é diferente.

A par dessas vendas judiciais, o portal realiza leilões voluntários: proprietários (particulares, empresas, heranças, administradores de insolvência) que decidem vender um imóvel em leilão eletrónico, com um preço de base e um prazo. Aqui não há tribunal nem dívida pelo meio: é uma compra e venda normal, com um mecanismo de preço diferente.

Em que difere do BOE

• As condições são fixadas pelo pliego de condiciones (o caderno de condições) de cada leilão: caução para licitar, duração, forma de pagamento e prazo. Não se aplicam automaticamente os 20% e os vinte dias da LEC; é preciso ler as bases de cada um.
• Costuma haver mais informação e visitas. Os procuradores organizam a venda como o faria uma imobiliária: fotografias, documentação e, com frequência, a possibilidade de visitar o imóvel. No BOE, quase nunca.
• Menos licitantes. É um portal muito menos conhecido, e isso nota-se na concorrência.
• O vendedor pode ser um particular. Nos voluntários não há processo judicial, por isso não há ónus que se cancelem com a arrematação: compra como em qualquer compra e venda, com a nota simple (a certidão do registo predial) à frente.

O que ver antes de licitar

1. O caderno de condições: caução, prazo de pagamento, despesas a cargo do comprador e se há comissão da entidade.
2. A origem: judicial (com tribunal e ónus que se cancelam) ou voluntária (compra e venda normal). Muda tudo o resto.
3. A documentação registal: nota simple ou certificación de cargas (a certidão de ónus), e, nos judiciais, o processo completo.
4. A situação da posse e a possibilidade de visitar.
5. O valor de mercado real, porque o preço de base é fixado pelo vendedor ou pelo tribunal, não pelo mercado.

Para quem faz sentido

Para o comprador que já segue o BOE e quer alargar o radar a um canal com menos ruído, e para quem não suporta comprar sem ver o apartamento: em muitos leilões dos procuradores há visitas. O preço de adjudicação não é necessariamente mais baixo do que no BOE, mas a informação é melhor e a concorrência menor.

Para continuar: as regras do leilão judicial comum, com as quais comparar cada caderno de condições, no guia dos leilões judiciais; e as outras vias que não passam pelo tribunal, em leilões não judiciais.