Mieteinnahmen in Spanien versteuern: 60 % Ermäßigung, die viele vergessen

Wenn Sie Ihre Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters vermieten, haben Sie in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer der Residenten) Anspruch auf eine Ermäßigung auf den Nettoertrag aus der Vermietung: 60 %, wenn der Vertrag vor dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurde, und bei späteren Verträgen im Allgemeinen 50 % (mehr, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen). Diese Ermäßigung gehört zu den wichtigsten Steuervergünstigungen des spanischen Rechts, und viele Eigentümer verschenken sie aus Unkenntnis oder wegen Fehlern in ihrer Steuererklärung.

So funktioniert die Ermäßigung um 60 %

Nettoertrag der Vermietung = Mieteinnahmen – abziehbare Kosten. Diesen Nettoertrag können Sie um 60 % mindern, wenn die Immobilie dem Mieter als Hauptwohnsitz dient und der Vertrag vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurde. Nur die übrigen 40 % werden mit Ihrem Grenzsteuersatz in der IRPF besteuert. Bei späteren Verträgen beträgt die allgemeine Ermäßigung 50 %, und die andere Hälfte wird versteuert.

Beispiel: Miete von 700 €/Monat = 8.400 €/Jahr. Abziehbare Kosten (Hypothekenzinsen, IBI – die kommunale Grundsteuer –, Hausgeld, Versicherung) = 3.000 €. Nettoertrag = 5.400 €. Ermäßigung um 60 % = 3.240 €. Tatsächliche Bemessungsgrundlage = 2.160 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % beträgt die Steuer nur 648 € im Jahr. Bei einem späteren Vertrag mit der allgemeinen Ermäßigung um 50 % läge die Bemessungsgrundlage bei 2.700 € und die Steuer bei 810 €.

Voraussetzungen für die Ermäßigung

• Die Wohnung muss der Hauptwohnsitz des Mieters sein (keine Saison- oder Ferienvermietung, kein Büro)
• Sie brauchen einen unterschriebenen Mietvertrag und müssen die Einnahmen in Ihrer IRPF-Erklärung angeben
• Die Ermäßigung gilt nur für positive Erträge (bei einem Verlust wird sie nicht angewendet)
• Seit 2024 beträgt die Ermäßigung bei Verträgen, die ab dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, im Allgemeinen 50 %; sie kann 90 % betragen (zona tensionada, also offiziell ausgewiesener angespannter Wohnungsmarkt, und eine Miete, die um mehr als 5 % unter der des vorherigen Vertrags liegt), 70 % (Mieter zwischen 18 und 35 Jahren in einer zona tensionada bei einer Wohnung, die Sie zum ersten Mal vermieten, oder Vermietung an eine Behörde oder eine gemeinnützige Einrichtung für Sozialmieten) oder 60 % (Wohnung in den zwei Jahren vor dem Vertrag saniert)

Welche Kosten abziehbar sind

Abziehbar sind: Hypothekenzinsen (nicht aber die Tilgung), IBI, Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, Gebäude- und Hausratversicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, die Abschreibung der Immobilie (3 % auf den Gebäudewert) und Werbekosten für die Mietersuche.

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