Mit wenig Geld in Immobilien investieren: was taugt und was heiße Luft ist

Immobilien gelten als Spiel der Reichen. Sie brauchen viel Kapital, eine genehmigte Hypothek und müssen trotzdem 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten aufbringen. Wenn Sie weniger als 40.000 € gespart haben, versuchen Sie es besser gar nicht erst. So sagt es der gesunde Menschenverstand. Und der gesunde Menschenverstand hat in diesem Fall nicht ganz recht.

Was mit begrenztem Kapital wirklich funktioniert

1. Bankimmobilien mit 100-%-Finanzierung

Wir haben es schon erwähnt, aber es lohnt sich, es zu wiederholen: Wenn Sie eine Bankimmobilie direkt von der Bank über ihren Servicer kaufen, hat die Bank einen enormen Anreiz, Ihnen 100 % zu finanzieren. Die Wohnung in der Bilanz zu haben, kostet sie jeden Monat Geld. Ihnen das Geld zu leihen, damit Sie die Wohnung übernehmen, bringt ihr Zinsen und bereinigt ihre Bilanz auf einen Schlag. Das praktische Ergebnis: Sie können eine Immobilie nur mit den Kaufnebenkosten (8-12 % des Preises) plus etwas Renovierung kaufen.

2. Zwangsversteigerungen mit Überbrückungskredit

Bei Zwangsversteigerungen müssen Sie innerhalb von zwanzig Tagen nach dem Ende der Versteigerung zahlen können. Wenn Sie das Geld nicht haben, bieten einige Investoren und private Geldgeber Überbrückungskredite speziell für Immobilienversteigerungen an, mit hohen Zinsen, aber kurzen Laufzeiten. Ist der Abschlag bei der Versteigerung groß genug, fängt die Marge die Kosten des Überbrückungskredits auf.

3. Gemeinsam mit einem anderen Investor investieren

Einer bringt das Kapital ein, der andere die Zeit und die Verwaltung. Das Modell ist so alt wie der Immobilienmarkt selbst. Entscheidend ist, es in einem Vertrag sauber festzuhalten und von Anfang an völlig klar zu haben, wie Gewinne, Verluste und Verantwortlichkeiten verteilt werden.

4. In kleinen oder mittelgroßen Gemeinden kaufen

In vielen mittelgroßen Provinzhauptstädten (Cuenca, Zamora, Jaén, Palencia) gibt es vollkommen bewohnbare Wohnungen für 30.000-50.000 €. Das sind keine glamourösen Anlageportfolios, aber die Mietrendite kann über 8 % netto liegen. Und das ist mit wenig Startkapital eine Rendite, die keine andere Anlage so leicht erreicht.

Was heiße Luft ist

• Die „Kurse für Immobilieninvestments ohne Kapital“: Wer Ihnen den Kurs verkauft, gewinnt immer. Wer ihn kauft, viel seltener.
• Das „todsichere System“ für Ferienvermietung: Die touristische Vermietung wird gerade in den Städten, in denen sie rentabel ist, immer strenger reguliert. Rechnen Sie nicht mit den Airbnb-Renditen von vor drei Jahren.
• Gemeinsame Investmentgesellschaften ohne klare rechtliche Struktur: Eine WhatsApp-Nachricht und ein Handschlag sind kein Vertrag. Ohne rechtliche Struktur kostet Sie jeder Konflikt mehr als der Gewinn, den Sie erwartet haben.

Der ehrliche Ausgangspunkt

Mit 15.000-20.000 € können Sie in mittelgroßen Städten in den Markt für Bankimmobilien einsteigen, vor allem wenn Sie eine Bankimmobilie mit einer Finanzierung von 100 % des Preises bekommen. Mit 30.000-40.000 € steht Ihnen eine viel größere Auswahl an Objekten offen. Unter 15.000 € ist die direkte Investition in eine Immobilie schwierig, aber es gibt die Möglichkeit, gemeinsam mit anderen zu investieren oder sich an Immobilienfonds zu beteiligen.