Investir em imóveis com pouco dinheiro: o que funciona e o que é ilusão

O imobiliário tem fama de ser o jogo dos ricos. É preciso muito capital, um crédito à habitação aprovado e, mesmo assim, pôr 20% de entrada mais as despesas. Se tiver menos de 40.000€ poupados, mais vale nem tentar. É o que diz o senso comum. E o senso comum, neste caso, não tem toda a razão.

O que realmente funciona com capital limitado

1. Imóveis da banca com financiamento a 100%

Já o referimos antes, mas vale a pena repetir: quando compra um ativo bancário diretamente ao banco, através do seu servicer (a empresa que gere e vende os imóveis por conta do banco), a entidade tem um incentivo enorme para lhe financiar 100%. Para eles, ter a casa no balanço custa dinheiro todos os meses. Emprestar-lhe o dinheiro para que fique com ela gera-lhes juros e limpa-lhes o balanço de uma vez. O resultado prático: pode entrar num imóvel só com as despesas da escritura (8-12% do preço) e algum dinheiro para obras.

2. Leilões judiciais com empréstimo-ponte

Os leilões exigem liquidez no prazo de vinte dias a contar do fecho. Se não tiver o dinheiro, alguns investidores e entidades privadas oferecem empréstimos-ponte pensados especificamente para leilões de imóveis, com juros altos mas prazos curtos. Se o desconto do leilão for suficientemente grande, o custo do empréstimo-ponte fica absorvido na margem.

3. Coinvestimento com outro investidor

Um entra com o capital, o outro entra com o tempo e a gestão. É um modelo tão antigo como o mercado imobiliário. A chave é documentá-lo bem num contrato e ter absolutamente claro, desde o início, como se repartem os lucros, as perdas e as responsabilidades.

4. Comprar em municípios pequenos ou médios

Em muitas capitais de província médias (Cuenca, Zamora, Jaén, Palencia) há casas perfeitamente habitáveis por 30.000-50.000€. Não são carteiras de investimento glamorosas, mas a rentabilidade do arrendamento pode superar 8% líquido. E isso, com pouco capital inicial, é um retorno difícil de igualar em qualquer outro ativo.

O que é pura ilusão

• Os «cursos de investimento imobiliário sem capital»: Quem vende o curso ganha sempre. Quem o compra, muito menos vezes.
• O «sistema infalível» do arrendamento de férias: O arrendamento turístico tem uma regulação cada vez mais restritiva nas cidades onde é rentável. Não faça contas com as rentabilidades do Airbnb de há três anos.
• As sociedades de coinvestimento sem uma estrutura legal clara: Um WhatsApp e um aperto de mão não são um contrato. Sem estrutura legal, qualquer conflito vai custar-lhe mais do que o ganho que esperava.

O ponto de partida honesto

Com 15.000-20.000€ pode entrar no mercado de ativos da banca em cidades médias, sobretudo se conseguir um imóvel da banca com financiamento a 100% do preço. Com 30.000-40.000€ tem acesso a um universo muito mais amplo de ativos. Abaixo de 15.000€, o investimento direto em imóveis é complicado, mas as opções de coinvestimento ou de participação em fundos imobiliários existem.