In Immobilien in Spanien investieren: was Ihnen als Ausländer niemand erklärt

Spanien ist für ausländische Investoren einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas. Das Klima, die im Vergleich zu Nordeuropa relativ erschwinglichen Preise, die Lebensqualität, die Infrastruktur und der Zugang zur Europäischen Union sind Argumente, die Käufer aus aller Welt überzeugen. 2025 kauften Ausländer knapp 14 % der in Spanien verkauften Wohnungen (13,8 % laut dem Colegio de Registradores, der Vereinigung der spanischen Grundbuchführer).

Doch wer als Nichtresident in Spanien kauft, hat es mit Folgen zu tun, die viele ausländische Käufer erst spät entdecken. Die steuerlichen Pflichten eines Nichtresidenten unterscheiden sich von denen eines Residenten. Die Formalitäten bei Notar und Grundbuch verlangen bestimmte Unterlagen. Und eine vermietete Immobilie aus dem Ausland zu verwalten, bringt eigene Schwierigkeiten mit sich. Dieser Artikel erklärt alles, was ein ausländischer Investor wissen muss, bevor er in Spanien einen Kauf abschließt.

Die NIE: der unverzichtbare erste Schritt

Die Número de Identificación de Extranjero (NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer) ist das steuerliche Dokument, das jeden Ausländer in Spanien bei jedem wirtschaftlichen Geschäft identifiziert, auch beim Immobilienkauf. Ohne NIE können Sie keine Kaufurkunde unterschreiben, kein Bankkonto in Spanien eröffnen und keine steuerliche Pflicht erfüllen. Sie ist der erste Behördengang, den ein ausländischer Investor erledigen muss, bevor er überhaupt in Verhandlungen geht.

Die NIE wird beim spanischen Konsulat im Wohnsitzland des Antragstellers beantragt oder direkt in Spanien bei den Oficinas de Extranjería (den Ausländerbehörden) der Policía Nacional. Das übliche Verfahren dauert in den meisten Ländern zwischen 2 und 6 Wochen. Wer einen Kauf schnell abschließen will, muss diesen Schritt erledigt haben, bevor die Gelegenheit auftaucht.

Das Bankkonto in Spanien: nötig, aber nicht immer einfach

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien muss das Geld für die Zahlung von einem spanischen Bankkonto kommen (oder, bei einer Überweisung, aus einer Quelle, die nach den Vorschriften gegen Geldwäsche lückenlos nachvollziehbar ist). Als Nichtresident ein Konto in Spanien zu eröffnen ist möglich, verlangt aber bestimmte Unterlagen, die je nach Bank unterschiedlich sind: einen gültigen Reisepass, die NIE, eine Erklärung über die Herkunft der Mittel und bei manchen Banken Nachweise über Einkommen oder Vermögen im Wohnsitzland.

Am offensten für Konten ausländischer Nichtresidenten in Spanien sind CaixaBank, Sabadell, Bankinter und einige ausländische Banken mit Präsenz in Spanien (zum Beispiel ING). Bei manchen Banken lässt sich das Verfahren teilweise online erledigen, eine persönliche Identifizierung ist aber immer irgendwann nötig.

Die Besteuerung ausländischer Käufer: was anders ist

Hier erleben die meisten ausländischen Investoren die größte Überraschung. Die Besteuerung eines Nichtresidenten, der in Spanien eine Immobilie besitzt, unterscheidet sich von der eines Residenten und bringt eigene Pflichten mit sich, die nicht freiwillig sind.

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, die Einkommensteuer für Nichtresidenten): Ist die Immobilie vermietet, muss der Nichtresident die Mieteinnahmen in Spanien in der IRNR versteuern. Der Steuersatz hängt vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers ab:
  • Ansässige in der Europäischen Union: Sie können die direkt mit der Vermietung verbundenen Ausgaben abziehen (Hypothek, Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, IBI oder kommunale Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen) und zahlen 19 % auf den Nettoertrag.
  • Ansässige außerhalb der EU: Sie können in der Regel keine Ausgaben abziehen und zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen. Diese Regelung ist deutlich belastender.
• IRNR für eine leerstehende Immobilie: Besitzt der Nichtresident in Spanien eine Immobilie, die nicht vermietet ist (zur Eigennutzung oder einfach leerstehend), setzt Spanien ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts als steuerpflichtiges Einkommen in der IRNR an. Auch wenn die Immobilie keinerlei Einnahmen bringt, muss der nichtresidente Eigentümer jedes Jahr eine Erklärung abgeben und diese Steuer zahlen.
• Steuerlicher Vertreter: Nichtresidenten müssen nur in bestimmten Fällen einen steuerlichen Vertreter in Spanien benennen: wenn sie in einem nicht kooperativen Steuergebiet (einer Steueroase) ansässig sind und Vermögen in Spanien haben oder wenn die Steuerbehörde es wegen der Höhe ihrer Einkünfte oder wegen des Besitzes einer Immobilie verlangt. Dieser Vertreter ist der Mittler zur spanischen Steuerverwaltung und haftet gesamtschuldnerisch dafür, dass der Nichtresident seine steuerlichen Pflichten erfüllt. Vertreter kann ein Anwalt, ein Gestor (ein Dienstleister für Steuer- und Behördenangelegenheiten) oder eine in Spanien ansässige Privatperson sein.
• ITP beim Kauf: Der ausländische Käufer zahlt beim Kauf einer Bestandsimmobilie dieselbe Grunderwerbsteuer, die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), wie ein spanischer Käufer (zwischen 4 und 10 % je nach Region und bis zu 13 % in den Staffeln für die teuersten Wohnungen). Der Status als Nichtresident macht bei dieser Steuer keinen Unterschied.
• Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögensteuer): Nichtresidenten mit einem Nettovermögen in Spanien von mehr als 700.000 € (die Schwelle ist je nach Region unterschiedlich) können der Vermögensteuer unterliegen. Nichtresidenten können das Recht der Region anwenden, in der sich der größte Teil des Werts ihres Vermögens in Spanien befindet, einschließlich ihrer Ermäßigungen (etwa der Madrider), wobei die größten Vermögen zusätzlich die befristete Solidaritätsteuer auf große Vermögen zahlen.
• Einbehalt beim Verkauf (Veräußerungsgewinn des nichtresidenten Verkäufers): Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an Hacienda (das spanische Finanzamt) abzuführen, als Vorauszahlung auf die IRNR, die der nichtresidente Verkäufer auf seinen Veräußerungsgewinn schuldet. Der nichtresidente Verkäufer muss den Gewinn innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf erklären und kann den zu viel einbehaltenen Betrag zurückfordern, wenn der Einbehalt höher ist als die berechnete Steuer.

Die zusätzlichen Formalitäten beim Kauf: was der Notar braucht

Für die Kaufurkunde braucht man dieselben Grundunterlagen wie bei einem spanischen Käufer und dazu einige, die speziell für ausländische Käufer gelten:

• Gültiger Reisepass im Original.
• NIE im Original und gültig.
• Nachweis über die Herkunft des gezahlten Geldes (ein Kontoauszug, der zeigt, woher es stammt, vor allem wenn das Geld aus dem Ausland kommt).
• In manchen Fällen eine ordnungsgemäß apostillierte notarielle Vollmacht, wenn der Käufer bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein kann und über einen Vertreter handelt.

Die notarielle Vollmacht ist bei Käufen durch Ausländer, die nicht zur Unterzeichnung nach Spanien reisen können, sehr verbreitet. Sie wird vor einem Notar im Wohnsitzland des Käufers erteilt, nach dem Haager Übereinkommen mit einer Apostille versehen und nach Spanien geschickt, damit der Vertreter im Namen des Käufers handeln kann. Die Apostille ist der langwierigste Schritt und kann in manchen Ländern 2-4 Wochen dauern.

Die Verwaltung der Vermietung aus dem Ausland

Viele ausländische Käufer kaufen in Spanien mit der Absicht, die Immobilie zu vermieten, wenn sie sie nicht selbst nutzen. Eine Vermietung aus der Ferne zu verwalten, braucht eine Struktur, die ohne die Anwesenheit des Eigentümers funktioniert:

• Vermietungsagentur oder Property Manager vor Ort: Für Nichtresidenten praktisch unverzichtbar. Eine Agentur mit Rundum-Verwaltung kümmert sich um die Mietersuche, kassiert die Mieten, koordiniert Reparaturen und regelt Zwischenfälle. Übliche Kosten: 6-10 % der Monatsmiete als Verwaltungsprovision.
• Steuerlicher Gestor in Spanien: Unverzichtbar, um die Pflichten der IRNR zu erfüllen. Der Gestor reicht die Quartalserklärungen (wenn die Wohnung vermietet ist) oder die Jahreserklärung (wenn sie leer steht) ein und übernimmt den Kontakt mit dem spanischen Finanzamt. Ungefähre Jahreskosten: 300-800 € je nach Aufwand.
• Der Administrador de fincas (der Hausverwalter) der Eigentümergemeinschaft: Auch wenn der Verwalter von der Eigentümergemeinschaft selbst bestellt wird (nicht vom einzelnen Eigentümer), ist es nützlich, seine Kontaktdaten zu haben, um Einladungen zu Eigentümerversammlungen und Bescheinigungen über Rückstände auch im Ausland zu erhalten.

Wo die meisten ausländischen Investoren kaufen und was das bedeutet

Costa del Sol, Costa Blanca, Balearen, Kanarische Inseln und die Großstädte (Madrid, Barcelona) vereinen den größten Teil der ausländischen Investitionen in spanische Immobilien. Dort ist ein ausländischer Käufer keine Seltenheit: Es gibt eine ganze Infrastruktur (Anwälte, Gestores, Agenturen, Notare), die es gewohnt ist, solche Käufe auf Englisch, Deutsch, Französisch oder Schwedisch abzuwickeln. Die Lernkurve ist kürzer als auf Märkten, auf denen ausländische Investoren selten sind.

In Gegenden mit weniger Ausländern (Galicien, Kastilien und León, Extremadura) kann der Ablauf langsamer sein, weil es weniger Fachleute gibt, die mit den Besonderheiten nichtresidenter Käufer vertraut sind. Dafür sind die Preise auch viel niedriger und die Konkurrenz ist geringer.

Weiterführende Ressourcen: Immobilien mit Potenzial in den bei Ausländern gefragtesten Gegenden finden Sie unter Gelegenheiten in Alicante (Costa Blanca) und Gelegenheiten in Málaga (Costa del Sol). Wie Zwangsversteigerungen für Ausländer ablaufen, erklärt der Ratgeber zu Zwangsversteigerungen, mit den Anforderungen an die Sicherheitsleistung (Consignación) und die Unterlagen. Wenn Sie Bankimmobilien mit einer Finanzierung direkt durch die verkaufende Bank suchen: Unter den Bankimmobilien gibt es viele Objekte in Küstengebieten, die die Bank selbst finanzieren kann.