Investimento imobiliário em Espanha sendo estrangeiro: o que ninguém lhe explica

Espanha é um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa para o investidor estrangeiro. O clima, os preços relativamente acessíveis em comparação com o norte da Europa, a qualidade de vida, as infraestruturas e o acesso à União Europeia são argumentos que convencem compradores de todo o mundo. Em 2025, os estrangeiros compraram perto de 14% das habitações vendidas em Espanha (13,8%, segundo o Colegio de Registradores, a associação dos conservadores do registo predial espanhol).

Mas comprar em Espanha sendo não residente tem implicações que muitos compradores estrangeiros descobrem tarde. As obrigações fiscais de um não residente são diferentes das de um residente. Os trâmites notariais e de registo exigem documentação específica. E gerir a partir do estrangeiro um imóvel arrendado tem as suas próprias complexidades. Este artigo explica tudo o que um investidor estrangeiro precisa de saber antes de fechar um negócio em Espanha.

O NIE: o primeiro passo indispensável

O Número de Identificación de Extranjero (NIE, o número de identificação de estrangeiro) é o documento fiscal que identifica qualquer estrangeiro em Espanha em qualquer transação económica, incluindo a compra de imóveis. Sem NIE não é possível assinar uma escritura de compra e venda, abrir uma conta bancária em Espanha nem cumprir qualquer obrigação fiscal. É o primeiro trâmite que o investidor estrangeiro tem de concluir antes de avançar em qualquer negociação.

O NIE pede-se no Consulado de Espanha do país de residência do requerente ou diretamente em Espanha, nas Oficinas de Extranjería (os serviços de estrangeiros) da Policía Nacional. O trâmite habitual demora entre 2 e 6 semanas na maioria dos países. Para o investidor que quer fechar um negócio depressa, este trâmite tem de estar resolvido antes de surgir a oportunidade.

A conta bancária em Espanha: necessária, mas nem sempre fácil

Na compra de um imóvel em Espanha, os fundos do pagamento devem vir de uma conta bancária espanhola (ou, numa transferência, ter uma origem perfeitamente rastreável segundo as regras contra o branqueamento de capitais). Abrir uma conta em Espanha sendo não residente é possível, mas exige documentação específica que varia de banco para banco: passaporte válido, NIE, declaração da origem dos fundos e, em alguns bancos, comprovativos de rendimentos ou de património no país de residência.

Os bancos que mais facilmente abrem contas a não residentes estrangeiros em Espanha são o CaixaBank, o Sabadell, o Bankinter e algumas entidades estrangeiras com presença em Espanha (o ING, por exemplo). Em alguns bancos o processo pode ser feito em parte online, mas exige sempre, a certa altura, uma identificação presencial.

A fiscalidade do comprador estrangeiro: o que é diferente

É aqui que a maioria dos investidores estrangeiros tem a maior surpresa. O regime fiscal do não residente proprietário de um imóvel em Espanha é diferente do do residente e tem obrigações específicas que não são opcionais.

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, o imposto sobre o rendimento dos não residentes): se o imóvel estiver arrendado, o não residente tem de ser tributado em Espanha pelas rendas no IRNR. A taxa aplicável depende da residência fiscal do proprietário:
  • Residentes na União Europeia: podem deduzir as despesas diretamente relacionadas com o arrendamento (crédito à habitação, condomínio, IBI ou imposto municipal sobre imóveis, seguro, reparações) e são tributados a 19% sobre o rendimento líquido.
  • Residentes fora da UE: em geral não podem deduzir despesas e são tributados a 24% sobre o rendimento bruto do arrendamento. É um regime bastante mais oneroso.
• IRNR por imóvel desocupado: se o não residente tiver em Espanha um imóvel que não esteja arrendado (para uso próprio ou simplesmente desocupado), Espanha imputa-lhe um rendimento fictício de 1,1% ou 2% do valor cadastral como rendimento tributável no IRNR. Mesmo que o imóvel não gere qualquer rendimento, o proprietário não residente é obrigado a apresentar declaração e a pagar este imposto todos os anos.
• Representante fiscal: os não residentes só são obrigados a designar um representante fiscal em Espanha em casos concretos: se residirem numa jurisdição não cooperante (um paraíso fiscal) e tiverem bens em Espanha, ou se a Administração Tributária o exigir pelo montante dos seus rendimentos ou por possuírem um imóvel. Este representante atua como intermediário junto da Administração Tributária espanhola e é solidariamente responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais do não residente. O representante pode ser um advogado, um gestor (um profissional que trata de trâmites fiscais e administrativos) ou uma pessoa singular residente em Espanha.
• ITP na compra: o comprador estrangeiro paga o mesmo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, o imposto sobre transmissões) que o comprador espanhol nas casas usadas (entre 4% e 10% conforme a região, e até 13% nos escalões das casas mais caras). A condição de não residente não faz qualquer diferença neste imposto.
• Impuesto sobre el Patrimonio (imposto sobre o património): os não residentes com um património líquido em Espanha superior a 700 000 € (o limite varia conforme a região) podem estar sujeitos ao imposto sobre o património. Os não residentes podem aplicar a legislação da região onde esteja a maior parte do valor dos seus bens em Espanha, incluindo as suas bonificações (como a de Madrid), embora os patrimónios mais elevados paguem também o imposto temporário de solidariedade sobre as grandes fortunas.
• Retenção na venda (mais-valia do vendedor não residente): quando um não residente vende um imóvel em Espanha, o comprador é obrigado por lei a reter 3% do preço de venda e a entregá-los à Hacienda (o fisco espanhol) como pagamento por conta do IRNR que o vendedor não residente deve pagar sobre a sua mais-valia. O vendedor não residente tem de declarar a mais-valia nos 4 meses seguintes à venda e pode recuperar o excesso retido se a retenção for superior ao imposto calculado.

Os trâmites adicionais na compra e venda: o que o notário precisa

A escritura de compra e venda exige os mesmos documentos básicos que para um comprador espanhol, mais alguns específicos do comprador estrangeiro:

• Passaporte original válido.
• NIE original e em vigor.
• Comprovativo da origem dos fundos pagos (extrato bancário que mostre a proveniência, sobretudo se os fundos vierem do estrangeiro).
• Em alguns casos, procuração notarial devidamente apostilada, se o comprador não puder estar presente na assinatura e atuar através de um representante.

A procuração notarial é muito frequente nos negócios de compradores estrangeiros que não podem viajar até Espanha para assinar a escritura. É passada perante notário no país de residência do comprador, apostilada segundo a Convenção da Haia e enviada para Espanha para que o representante atue em nome do comprador. A apostila é o trâmite mais demorado e pode levar 2-4 semanas em alguns países.

A gestão do arrendamento a partir do estrangeiro

Muitos compradores estrangeiros compram em Espanha com a intenção de arrendar o imóvel quando não o usam. Gerir um arrendamento à distância exige uma estrutura que funcione sem a presença física do proprietário:

• Agência de arrendamento ou property manager local: praticamente indispensável para o não residente. Uma agência com serviço de gestão completo encarrega-se de encontrar inquilinos, cobrar as rendas, coordenar reparações e resolver incidentes. Custo habitual: 6-10% da renda mensal como comissão de gestão.
• Gestor fiscal em Espanha: imprescindível para cumprir as obrigações do IRNR. O gestor apresenta as declarações trimestrais (se a casa estiver arrendada) ou a anual (se estiver vazia) e trata da relação com o fisco espanhol. Custo anual aproximado: 300-800 € conforme a complexidade.
• Administrador de fincas (o administrador) do condomínio: embora o administrador seja designado pelo próprio condomínio (e não pelo proprietário individual), é útil ter os seus contactos para receber as convocatórias das assembleias e as declarações de dívida, mesmo a partir do estrangeiro.

As zonas onde compram mais investidores estrangeiros e o que isso implica

A Costa del Sol, a Costa Blanca, as Ilhas Baleares, as Ilhas Canárias e as grandes cidades (Madrid, Barcelona) concentram a maior parte do investimento estrangeiro no imobiliário espanhol. Nessas zonas, o comprador estrangeiro não é uma raridade: há toda uma infraestrutura (advogados, gestores, agências, notários) habituada a tratar destes negócios em inglês, alemão, francês ou sueco. A curva de aprendizagem é menor do que em mercados onde o investidor estrangeiro é pouco frequente.

Em zonas com menos presença estrangeira (Galiza, Castela e Leão, Estremadura), o processo pode ser mais lento, porque há menos profissionais habituados às particularidades do comprador não residente. Mas os preços também são muito mais baixos e a concorrência é menor.

Recursos relacionados: para encontrar imóveis com potencial nas zonas mais procuradas pelos estrangeiros, consulte as oportunidades em Alicante (Costa Blanca) e as oportunidades em Málaga (Costa del Sol). Para perceber como funcionam os leilões judiciais sendo estrangeiro, o guia dos leilões judiciais inclui os requisitos de caução (consignación) e de documentação. Se procura imóveis da banca com financiamento direto do banco vendedor, na secção de imóveis da banca encontra muitos em zonas costeiras, com a possibilidade de financiamento do próprio banco.