Immobilien an der Costa Brava und in Girona: der Markt 2026, Preise, internationale Nachfrage und wo die Chance liegt

Die Provinz Girona hat drei sehr unterschiedliche Immobilienmärkte, die unter demselben Verwaltungsdach nebeneinander bestehen: die Costa Brava im Osten (eine der exklusivsten Küsten Spaniens), die Stadt Girona im Landesinneren (eine Universitäts- und Dienstleistungsstadt mit eigenem Leben) und die Cerdanya mit den Pyrenäen im Norden (Skifahren und Bergtourismus). In Girona zu investieren heißt, sich zu entscheiden, auf welchem dieser drei Märkte Sie tätig werden wollen, denn Preise, Nachfrage und Rendite folgen dort völlig unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten.

Die Costa Brava: Preise der Spitzenklasse am Mittelmeer

Die Costa Brava gehört zu den teuersten Lagen des spanischen Küstenimmobilienmarkts. In Orten wie Cadaqués, Begur, Llafranc, Tamariu oder Palamós liegen die Preise für gut gelegene Immobilien mit Meerblick über 4.000-8.000 €/m². Die Nachfrage ist vor allem international: Franzosen, Deutsche, Belgier, Schweizer und immer mehr Käufer aus den USA und Lateinamerika, die eine Alternative zur Französischen Riviera zu etwas moderateren Preisen suchen.

Für Anleger, die eine übliche Rendite suchen, lassen sich die Preise der Premiumlagen an der Costa Brava über die Mietrendite kaum rechtfertigen. Die Mieten in der Ferienvermietung sind im Juli und August hoch, aber die Saison ist kürzer als im Süden Spaniens. Die Rendite bei langfristiger Wohnungsvermietung ist sehr niedrig (3-4,5 %), weil es in vielen kleinen Küstenorten so gut wie keinen Markt für Dauermieten gibt. Was an der hochpreisigen Costa Brava funktioniert, ist der Wertzuwachs des Kapitals zusammen mit einer sehr selektiven Kurzzeitvermietung.

Die Orte an der Costa Brava mit dem besten Verhältnis von Preis und Rendite

• Platja d'Aro und Calonge: Touristenorte im Baix Empordà mit Strand und guter Infrastruktur, mit Preisen, die sich inzwischen denen der exklusivsten Orte (Cadaqués, Begur) nähern. Durchschnittspreise über 4.000 €/m². Eine gut geführte Ferienvermietung kann Renditen von 6-9 % erzielen.
• Roses und Empuriabrava: Im Norden der Costa Brava, mit Zugang zur Marina von Empuriabrava (der größten Binnenmarina Europas). Günstigere Preise als im Baix Empordà (in Roses im Schnitt rund 3.500 €/m²; in Empuriabrava je nach Lage sehr unterschiedlich) und eine lebhafte Ferienvermietung. Für Anleger mit kleinerem Budget an der katalanischen Küste.
• Blanes und Lloret de Mar: Die belebtesten und touristischsten Orte im Süden der Costa Brava. Niedrigere Preise (2.000-2.700 €/m²) und mehr Touristen, aber mit einem stärker vom Massentourismus geprägten Publikum als an der übrigen Costa Brava. Die Ferienvermietung in Lloret und Blanes konkurriert mit einem sehr großen Angebot an einzelnen Ferienwohnungen und Ferienanlagen.

Die Stadt Girona: der ausgewogenste Markt der Provinz

Die Stadt Girona hat knapp 109.000 Einwohner und gehört zu den mittelgroßen Städten mit der höchsten städtischen Lebensqualität in Spanien. Ihre mittelalterliche Altstadt (eine der am besten erhaltenen der Iberischen Halbinsel), die Universitat de Girona und ihre Lage 37 Minuten von Barcelona mit dem AVE (dem spanischen Hochgeschwindigkeitszug) verleihen ihr eine Mischung aus Wohnqualität und Anbindung, die nur wenige Städte ihrer Größe bieten.

• Durchschnittspreis in der Stadt Girona: Zwischen 2.000 und 2.800 €/m² im Jahr 2026. Das Barri Vell (die Altstadt) und die Achse der Carrer Nou haben die höchsten Preise (über 4.000 €/m²). Das Eixample liegt inzwischen über 3.000 €/m², und Erweiterungsviertel wie Germans Sàbat oder Santa Eugènia liegen zwischen 1.800 und 2.500 €/m².
• Studentenmarkt: Die UdG hat rund 13.000 Studierende, die in den Universitätsvierteln Nachfrage nach Studentenwohnungen schaffen. Die Zimmervermietung bringt in Girona bei den besten Objekten Renditen von 8-11 %.
• Wohn- und Ferienvermietung: Die AVE-Verbindung nach Barcelona und der Flughafen Girona-Costa Brava sorgen auch für Nachfrage nach kurzfristiger Ferienvermietung. Eine gut ausgestattete Wohnung in der Altstadt von Girona kann das ganze Jahr über einen stetigen Strom von Touristen anziehen, nicht nur im Sommer.

Die Cerdanya und die Pyrenäen: Bergtourismus und Zweitwohnsitze

Die Cerdanya, eine Region, die sich Katalonien (Girona) und Frankreich teilen, hat einen auf Bergtourismus ausgerichteten Markt (Skifahren im Winter, Wandern und Radfahren im Sommer). Puigcerdà ist der wichtigste spanische Ort der Cerdanya, mit einem Durchschnitt von rund 3.800 €/m² für Wohnungen und Berghäuser. Die Nachfrage nach Ferienvermietung in der Skisaison ist stark, aber kurz (Dezember-März). Für Anleger, die ein gemischtes Modell aus Berg und Strand suchen, ist die Cerdanya interessant, aber der Umgang mit der Saisonabhängigkeit ist schwieriger als an der Küste.

Die ITP in Katalonien: der Minuspunkt des katalanischen Markts

Katalonien hat einen der höchsten Sätze der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) in Spanien: 10 % bis 600.000 € und darüber eine Staffel, die auf 11 %, 12 % und 13 % steigt (ab 1,5 Millionen Euro). Für Anleger in der Provinz Girona bedeutet das eine erhebliche steuerliche Mehrbelastung, verglichen etwa mit Andalusien (7 %) oder Madrid (6 %). Bei einem Kauf über 250.000 € an der Costa Brava beträgt die ITP in Katalonien 25.000 € gegenüber 15.000 € in Madrid: 10.000 € Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer.

Weiterführende Ressourcen: Wie sich die katalanische ITP auf die Rendite von Investitionen in der Provinz auswirkt, zeigt der Artikel über die ITP nach Region, der alle Sätze vergleicht. Für die Ferienvermietung mit Lizenz an der Costa Brava ist die katalanische Regelung der viviendas de uso turístico (VUT, Ferienwohnungen), die eine Lizenz der Gemeinde erfordern, der maßgebliche Rahmen.