Günstige Immobilien in Burgos und Logroño: hohe Rendite, wenig Konkurrenz

Anleger, die Renditen von 7-10 % auf stabilen Mietmärkten suchen, ohne die Sättigung der großen städtischen Zentren, sollten sich zwei Städte ansehen, die in Analysen zu Immobilieninvestitionen selten auftauchen: Burgos und Logroño. Beide sind Provinzhauptstädte im Norden der Meseta, beide haben eine Wirtschaft, die auf Agrar- und Lebensmittelindustrie und Dienstleistungen beruht, beide haben Universitäten mit Mietnachfrage von Studierenden, und beide haben Kaufpreise weit unter dem, was ihr Pro-Kopf-Einkommen und ihre Lebensqualität rechtfertigen würden.

Es sind kleine Märkte, und das hat seine Grenzen. Aber klein bedeutet auch: weniger Konkurrenz durch professionelle Anleger und bessere Chancen, Objekte zu Preisen zu finden, die es in Madrid oder Barcelona seit Jahren nicht mehr gibt.

Burgos: die Stadt des Jakobswegs und des Cid

Burgos-Stadt hat 175.000 Einwohner und eine Wirtschaft, die stark auf der Lebensmittelindustrie beruht (Grupo Dhul, Leche Pascual und Campofrío haben Werke in der Provinz), dazu auf Bau und Industriemontage sowie auf einer öffentlichen Verwaltung, die sichere Arbeitsplätze schafft. Die Kathedrale von Burgos (Weltkulturerbe) zieht das ganze Jahr über Touristen an, auch dank ihrer Lage am Camino Francés (dem Französischen Jakobsweg).

• Durchschnittspreis: In den meisten Vierteln zwischen 1.000 € und 1.500 €/m². El Gamonal (das größte Arbeiterviertel), Capiscol, Las Delicias und die Umgebung der Plaza de España haben die besten Preise für Wohnungsanleger.
• Mietmarkt: Die Universidad de Burgos (die Universität Burgos) hat 8.000-9.000 Studierende, die in den Vierteln nahe dem Campus (im Norden) Nachfrage nach Studentenwohnungen schaffen. Die langfristige Wohnungsvermietung hat in den Industrie- und Arbeitervierteln eine gute Basis.
• Renditen: Von 7,5 % bis 10,5 % für Wohnungen mit 3-4 Zimmern in gut gelegenen Arbeitervierteln. El Gamonal hat in der Regel die besten Kennzahlen der Stadt.
• ITP in Kastilien und León: Der allgemeine Satz der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) beträgt 8 %, ermäßigt auf 4 % für junge Menschen unter 36 beim Kauf der Hauptwohnung. Für Anleger gelten, von Ausnahmen abgesehen, 8 %.

Logroño: die Hauptstadt von La Rioja und ihre Weinwirtschaft

Logroño hat 155.000 Einwohner und ist die Hauptstadt von La Rioja, der spanischen Region mit dem weltweit besten Ruf als Weinregion. Die lokale Wirtschaft hat einen sehr bedeutenden Anteil an Lebensmittel- und Weinindustrie, mit Weingütern wie La Rioja Alta, CVNE oder Muga mit Sitz in der Region, dazu eine Basis aus Dienstleistungen und Regionalverwaltung.

• Durchschnittspreis: Zwischen 1.100 € und 1.700 €/m² in der Stadt Logroño. Das Viertel El Cubo, die renovierte Altstadt (Casco Antiguo) und die Umgebung der Gran Vía haben die höchsten Preise. Die Viertel Yagüe, Cascajos und die Gegend am Iregua haben günstigere Preise (900-1.200 €/m²).
• Studentenmarkt: Die Universidad de La Rioja (die Universität von La Rioja) hat etwa 7.000 Studierende in Logroño. Das ist keine riesige Zahl, schafft aber in den Universitätsvierteln eine Nachfrage nach Zimmervermietung mit Renditen von 9-12 %.
• Der Weintourismus: Der Tourismus rund um den Wein sorgt in La Rioja für eine sehr rege Nachfrage nach Ferienwohnungen am Wochenende, vor allem im Herbst (Weinlese) und im Frühjahr. Apartments in der Altstadt von Logroño mit touristischer Lizenz sind in diesen Zeiten stark ausgelastet.
• ITP in La Rioja: Der Satz der ITP beträgt in La Rioja 7 %, günstiger als in Nachbarregionen wie Kastilien und León (8 %), wenn auch nicht günstiger als im Baskenland, wo für Wohnungen allgemein 4 % gelten. Das senkt die Erwerbskosten leicht.

Versteigerungen in Burgos und Logroño: minimale Konkurrenz

Die Gerichtsbezirke Burgos und Logroño bringen eine moderate Zahl von Zwangsversteigerungen hervor, mit Ausgangspreisen meist zwischen 40.000 € und 100.000 € für gewöhnliche Wohnungen. Die Konkurrenz bei diesen Versteigerungen gehört zu den geringsten Spaniens: In diesen Städten gibt es nur sehr wenige auf Versteigerungen spezialisierte Anleger, was die Zuschlagspreise in sehr günstigen Bereichen hält. Für Anleger, die das Versteigerungsmodell in einem Umfeld mit wenig Konkurrenz ausprobieren wollen, bevor sie den Sprung nach Madrid oder Barcelona wagen, sind Burgos und Logroño die besten Übungsmärkte.

Das gemeinsame demografische Risiko beider Städte

Sowohl Burgos als auch Logroño haben eine Bevölkerungsentwicklung, die im besten Fall stabil und im schlechtesten leicht rückläufig ist. Die Alterung der Bevölkerung, die Abwanderung junger Menschen und der im Vergleich zu den Großstädten geringe Zuzug von Arbeitsmigranten sind strukturelle Faktoren, die das Wachstum der Mietnachfrage auf lange Sicht begrenzen. Dieser Faktor macht eine Investition über 5-10 Jahre mit positivem Cashflow nicht hinfällig, relativiert aber die Aussichten auf Wertsteigerung über sehr lange Zeiträume.

Weiterführende Ressourcen: Den Bestand der verfügbaren Objekte in Burgos finden Sie unter Gelegenheiten in Burgos. Für den Vergleich der ITP zwischen La Rioja (7 %), Kastilien und León (8 %) und anderen Regionen im Norden enthält der Artikel über die ITP nach Region die vollständige Steuerkarte. Für das Modell der Zimmervermietung auf kleinen Universitätsmärkten wie Burgos und Logroño enthält der Artikel über Zimmervermietung die Methodik, die sich auf kleinere Märkte übertragen lässt.