Casas baratas em Burgos e Logroño: alta rentabilidade e pouca concorrência

O investidor que procura rentabilidades de 7-10% em mercados de arrendamento estáveis, sem a saturação dos grandes polos urbanos, deveria olhar para duas cidades que raramente aparecem nas análises de investimento imobiliário: Burgos e Logroño. Ambas são capitais de província do norte da Meseta, ambas têm economias baseadas na indústria agroalimentar e nos serviços, ambas têm universidades com procura de arrendamento estudantil e ambas têm preços de compra muito abaixo do que o seu rendimento per capita e a sua qualidade de vida justificariam.

São mercados pequenos, o que tem as suas limitações. Mas pequeno também significa menos concorrência de investidores profissionais e mais facilidade em encontrar ativos a preços que em Madrid ou Barcelona já não existem há anos.

Burgos: a cidade do Caminho de Santiago e do Cid

O município de Burgos tem 175.000 habitantes e uma economia muito assente na indústria alimentar (o Grupo Dhul, a Leche Pascual e a Campofrío têm fábricas na província), na construção e instalação industrial e numa administração pública que gera emprego estável. A Catedral de Burgos (Património da Humanidade) atrai turismo durante todo o ano, graças também à sua posição no Caminho Francês de Santiago.

• Preço médio: Entre 1.000 € e 1.500 €/m² na maioria dos bairros. O Gamonal (o bairro maior e mais popular), Capiscol, Delicias e a envolvente da Plaza de España têm os melhores preços para o investidor residencial.
• Mercado de arrendamento: A Universidade de Burgos tem 8.000-9.000 alunos, que geram procura de arrendamento estudantil nos bairros próximos do campus (zona norte). O arrendamento residencial de longa duração tem uma boa base nos bairros industriais e operários.
• Rentabilidades: De 7,5% a 10,5% para apartamentos de 3-4 quartos em bairros operários bem localizados. O Gamonal tem habitualmente os melhores rácios da cidade.
• ITP de Castela e Leão: A taxa geral do ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) é de 8%, com redução para 4% para jovens com menos de 36 anos na habitação própria permanente. Para investidores, aplicam-se os 8%, salvo exceções.

Logroño: a capital de La Rioja e a sua economia do vinho

Logroño tem 155.000 habitantes e é a capital de La Rioja, a comunidade autónoma espanhola com maior reputação enológica a nível mundial. A economia local tem uma componente muito relevante de indústria alimentar e vitivinícola, com adegas como a La Rioja Alta, a CVNE ou a Muga sediadas na região, além de uma base de serviços e de administração autonómica.

• Preço médio: Entre 1.100 € e 1.700 €/m² no município de Logroño. O bairro de El Cubo, o Casco Antiguo (o centro histórico) reabilitado e a envolvente da Gran Vía têm os preços mais altos. Os bairros de Yagüe, Cascajos e a área do Iregua têm preços mais acessíveis (900-1.200 €/m²).
• Mercado universitário: A Universidade de La Rioja tem cerca de 7.000 alunos em Logroño. Não é um número massivo, mas gera uma procura de arrendamento por quartos nos bairros universitários com rentabilidades de 9-12%.
• O turismo do vinho: O enoturismo em La Rioja gera uma procura de arrendamento turístico de fim de semana muito ativa, sobretudo no outono (vindimas) e na primavera. Os apartamentos no Casco Antiguo de Logroño com licença turística têm uma ocupação alta nessas épocas.
• ITP de La Rioja: A taxa do ITP em La Rioja é de 7%, mais favorável do que a de comunidades vizinhas como Castela e Leão (8%), embora não mais do que a do País Basco, onde a habitação paga, em regra, 4%. Isto reduz ligeiramente o custo de aquisição.

Os leilões em Burgos e Logroño: concorrência mínima

As comarcas judiciais (partidos judiciales) de Burgos e Logroño geram um volume moderado de leilões judiciais, com preços de base habitualmente entre 40.000 € e 100.000 € para apartamentos residenciais comuns. A concorrência nestes leilões é das mais baixas de Espanha: há muito poucos investidores especializados em leilões nestas cidades, o que mantém os preços de adjudicação em intervalos muito favoráveis. Para o investidor que quer experimentar o modelo dos leilões num ambiente de baixa concorrência antes de dar o salto para Madrid ou Barcelona, Burgos e Logroño são os melhores mercados para praticar.

O risco demográfico partilhado pelas duas cidades

Tanto Burgos como Logroño têm um crescimento demográfico que, no melhor dos casos, é estável e, no pior, ligeiramente negativo. O envelhecimento da população, a emigração dos jovens e a pouca chegada de imigração económica em comparação com as grandes cidades são fatores estruturais que limitam o crescimento da procura de arrendamento a longo prazo. Este fator não invalida o investimento a 5-10 anos com cash flow positivo, mas matiza as perspetivas de valorização do capital a horizontes muito longos.

Recursos relacionados: Para o inventário de ativos disponíveis em Burgos, consulte as oportunidades em Burgos. Para a comparação do ITP entre La Rioja (7%), Castela e Leão (8%) e outras comunidades do norte, o artigo sobre o ITP por comunidades autónomas tem o mapa fiscal completo. Para o modelo de arrendamento por quartos nos mercados universitários pequenos como Burgos e Logroño, o artigo sobre arrendamento por quartos tem a metodologia aplicável a mercados de menor dimensão.