BRRR-Methode in Spanien: so skalieren Sie Ihr Immobilienvermögen

Die BRRR-Strategie – die Abkürzung für Buy (Kaufen), Rehab (Sanieren), Rent (Vermieten), Refinance (Refinanzieren), Repeat (Wiederholen) – ist die Methode, mit der die versiertesten englischsprachigen Anleger ein Immobilienportfolio skalieren, ohne bei jedem Geschäft zusätzliches Kapital einbringen zu müssen. In Spanien ist das Modell tatsächlich anwendbar, wenn auch mit besonderen Anpassungen an den spanischen Bankenmarkt und an die Besonderheiten des lokalen Mietmarkts.

Der BRRR-Zyklus: wie das Modell funktioniert

1. Buy (mit Abschlag kaufen): BRRR funktioniert nur, wenn der Kaufpreis unter dem Marktwert der sanierten Immobilie liegt. Der Abschlag kann aus einer Zwangsversteigerung, einer Bankimmobilie, einem eiligen Verkauf aus einer Erbschaft oder einem Direktkauf mit harter Verhandlung stammen.
2. Rehab (sanieren, um Wert zu schaffen): Die Sanierung muss darauf ausgelegt sein, den Gutachtenwert der Immobilie zu maximieren. Am stärksten heben das Gutachten: modernisierte Küche und Bäder, einwandfreie Installationen, Energieeffizienz und der allgemeine Erhaltungszustand.
3. Rent (vermieten, um das Objekt zu stabilisieren): Saniert und vermietet erreicht das Objekt seinen höchsten Gutachtenwert. Ein unterschriebener Mietvertrag vor der Refinanzierung verbessert das Gutachten und die Bereitschaft der Bank.
4. Refinance (refinanzieren, um Kapital herauszuziehen): Ist das Objekt saniert, vermietet und zu seinem Marktwert begutachtet, beantragen Sie eine Hypothek bis zu 70-80 % des neuen Gutachtenwerts. Das herausgezogene Kapital fließt in den nächsten Kauf.
5. Repeat (den Zyklus wiederholen): Mit dem zurückgewonnenen Kapital kaufen Sie das nächste Objekt und wiederholen den Prozess.

Ein Rechenbeispiel auf dem spanischen Markt

• Kauf bei einer Versteigerung: 65.000 € (Marktwert nach Sanierung: 110.000 €)
• Sanierungskosten: 18.000 €
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer ITP 8 %, Notar, Grundbuch): 7.000 €
• Gesamtinvestition: 90.000 €
• Gutachtenwert nach der Sanierung: 108.000-112.000 €
• Hypothek über 75 % des Gutachtenwerts: 81.000 €
• Im Objekt gebundenes Kapital: 90.000 € - 81.000 € = 9.000 €
• Mieteinnahmen: 550 €/Monat
• Hypothekenrate bei 4 % über 25 Jahre auf 81.000 €: ca. 427 €/Monat
• Monatlicher Brutto-Cashflow: 550 € - 427 € = 123 €/Monat positiv

Der Anleger hat 81.000 € seiner 90.000 € aus dem Objekt zurückgeholt, erzielt einen positiven Cashflow und hat 81.000 € für das nächste Geschäft zur Verfügung.

Die Besonderheiten von BRRR in Spanien

• Spanische Banken bieten kein reines „Cash-out-Refinancing“: Eine bestehende Hypothek aufzustocken, um Kapital herauszuziehen, ist möglich, erfordert aber Verhandlungen mit jeder einzelnen Bank. Die praktischere Alternative: bar kaufen und danach das sanierte Objekt mit einer Hypothek belasten.
• Das Bankgutachten ist der Engpass: Um das Gutachten zu maximieren, muss das Objekt saniert, vermietet und mit allen Unterlagen in Ordnung sein (eine aktuelle Cédula de habitabilidad – die amtliche Bewohnbarkeitsbescheinigung – und ein Energieausweis).
• Mindestfrist zwischen Kauf und Refinanzierung: Manche Banken verlangen eine Mindestfrist von 6-12 Monaten. Prüfen Sie die Vorgaben jeder Bank, bevor Sie den Zeitplan aufstellen.

Die spanischen Märkte, in denen BRRR am besten funktioniert

Das Modell braucht einen Kaufpreis mit echtem Abschlag, eine Sanierung, die das Gutachten anhebt, und eine Bank, die das sanierte Objekt gut finanziert. Diese Bedingungen finden sich am ehesten in mittelgroßen Städten im Landesinneren mit niedrigen Preisen und Objekten in schlechtem Zustand (Córdoba, Murcia, Saragossa, Oviedo, Valladolid) und in einfachen Vierteln der Großstädte, in denen der Preisunterschied zwischen saniert und unsaniert groß ist.

Weiterführende Ressourcen: Zur Berechnung des ROI einer Sanierung (des kritischsten Schritts von BRRR) bietet der Artikel über den ROI von Sanierungen die Methodik. Für die Objekte mit Abschlag, mit denen der Zyklus beginnt, sind die Versteigerungssuche von RadarPro und die Bankimmobilien der Einstieg. Zur Verwaltung des Portfolios, das durch das Wiederholen von BRRR entsteht, bietet der Artikel über die Verwaltung eines Immobilienportfolios die Wachstumsstrategie.