Estratégia BRRR: comprar, remodelar, arrendar, refinanciar e repetir

A estratégia BRRR — sigla de Buy (comprar), Rehab (remodelar), Rent (arrendar), Refinance (refinanciar), Repeat (repetir) — é o método usado pelos investidores mais sofisticados do mundo anglófono para escalar uma carteira imobiliária sem precisar de injetar capital adicional em cada operação. Em Espanha, o modelo tem aplicabilidade real, embora com adaptações específicas ao mercado bancário espanhol e às particularidades do mercado de arrendamento local.

O ciclo BRRR: como funciona o modelo

1. Buy (comprar com desconto): o BRRR só funciona se o preço de compra estiver abaixo do valor de mercado do imóvel remodelado. O desconto pode vir de um leilão judicial, de um ativo bancário, de uma herança urgente ou de uma compra direta com uma negociação agressiva.
2. Rehab (remodelar para acrescentar valor): as obras têm de ser pensadas para maximizar o valor de avaliação do imóvel. As obras que mais fazem subir a avaliação são: cozinha e casas de banho atualizadas, instalações em condições, eficiência energética e estado geral de conservação.
3. Rent (arrendar para estabilizar o ativo): com o imóvel remodelado e arrendado, o ativo tem o valor de avaliação máximo. Ter o contrato de arrendamento assinado antes da refinanciação melhora a avaliação e a predisposição do banco.
4. Refinance (refinanciar para extrair capital): com o ativo remodelado, arrendado e avaliado pelo seu valor de mercado, pede-se um crédito hipotecário até 70-80% do novo valor de avaliação. O capital extraído é usado na compra seguinte.
5. Repeat (repetir o ciclo): com o capital recuperado, compra-se o ativo seguinte e repete-se o processo.

Um exemplo numérico no mercado espanhol

• Compra em leilão: 65.000 € (valor de mercado depois de remodelado: 110.000 €)
• Custo das obras: 18.000 €
• Despesas de compra (ITP — o imposto espanhol sobre transmissões — de 8%, notário, registo): 7.000 €
• Investimento total: 90.000 €
• Valor de avaliação após as obras: 108.000-112.000 €
• Crédito a 75% do valor de avaliação: 81.000 €
• Capital retido no ativo: 90.000 € - 81.000 € = 9.000 €
• Renda: 550 €/mês
• Prestação do crédito a 4% a 25 anos sobre 81.000 €: cerca de 427 €/mês
• Cash flow mensal bruto: 550 € - 427 € = 123 €/mês positivo

O investidor recuperou 81.000 € dos seus 90.000 € no ativo, tem cash flow positivo e 81.000 € disponíveis para a operação seguinte.

As particularidades do BRRR em Espanha

• Os bancos espanhóis não fazem «cash-out refinancing» puro: aumentar um crédito existente para extrair capital é possível, mas exige negociação com cada banco. A alternativa mais prática: comprar a pronto e depois hipotecar o ativo remodelado.
• A avaliação bancária é o ponto de estrangulamento: para maximizar a avaliação, o ativo tem de estar remodelado, arrendado e com toda a documentação em ordem (cédula de habitabilidad atualizada — o certificado de habitabilidade — e certificado energético).
• Período mínimo entre compra e refinanciação: alguns bancos aplicam um período mínimo de 6-12 meses. Convém verificar a política de cada entidade antes de definir o calendário.

Os mercados espanhóis onde o BRRR funciona melhor

O modelo exige um preço de compra com desconto real, obras que façam subir a avaliação e um banco que financie bem o ativo remodelado. Essas condições verificam-se melhor em cidades médias do interior com preços baixos e ativos em mau estado (Córdova, Múrcia, Saragoça, Oviedo, Valladolid) e em bairros populares de grandes cidades onde a diferença entre remodelado e por remodelar é grande.

Recursos relacionados: para o cálculo do ROI das obras (o passo mais crítico do BRRR), o artigo sobre o ROI das obras tem a metodologia. Para os ativos com desconto que dão início ao ciclo, o motor de pesquisa de leilões do RadarPro e os imóveis da banca são o ponto de entrada. Para a gestão da carteira que resulta de repetir o BRRR, o artigo sobre gestão de carteira imobiliária tem a estratégia de crescimento.