Immobilie mit Nießbrauch in Spanien: 30-50 % günstiger kaufen und warten

Die Nuda propiedad (das bloße Eigentum, also das Eigentum ohne Nießbrauch) ist eine rechtliche Konstruktion, die das Eigentumsrecht an einer Immobilie in zwei Teile aufspaltet: den Nießbrauch (usufructo, das Recht, die Sache zu nutzen und ihre Früchte zu ziehen, einschließlich der Mieteinnahmen, wenn sie vermietet wird) und das bloße Eigentum (die rechtliche Inhaberschaft ohne Nutzungsrecht). Wenn jemand das bloße Eigentum an seiner Wohnung an einen Käufer verkauft, sich aber den lebenslangen Nießbrauch vorbehält, erwirbt der Käufer das rechtliche Eigentum an der Immobilie, kann sie aber weder bewohnen noch vermieten, bis der Nießbraucher stirbt.

Für den Verkäufer – in der Regel ein älterer Mensch, der Immobilienvermögen zu Geld machen will, um Einkünfte zu erzielen, ohne sein Zuhause verlassen zu müssen – ist das eine Lösung, die ihm erlaubt, lebenslang in seiner Wohnung zu bleiben. Für den Käufer ist es die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem Preis deutlich unter dem Marktwert des vollen Eigentums zu erwerben, mit der Gewissheit, dass er irgendwann (wenn der Nießbraucher stirbt) ohne zusätzliche Kosten das volle Eigentum erlangt.

Der Preis des bloßen Eigentums: wie der Abschlag berechnet wird

Der Preis des bloßen Eigentums wird aus dem Wert des Nießbrauchs berechnet, der wiederum von der Lebenserwartung des Nießbrauchers abhängt. Die in Spanien am häufigsten verwendete Methode zur Bewertung des Nießbrauchs wendet die steuerliche Formel aus Artikel 26 des Gesetzes über die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) an: Der Wert des Nießbrauchs beträgt 70 % des Werts des vollen Eigentums, wenn der Nießbraucher jünger als 20 Jahre ist, und sinkt für jedes weitere Lebensjahr um 1 %, mindestens aber auf 10 %.

In der Praxis liegt der Abschlag auf den Marktwert des vollen Eigentums bei den häufigsten Verkäufern des bloßen Eigentums (Menschen zwischen 70 und 85 Jahren) zwischen 30 % und 55 %. Zum Beispiel:

• Immobilie mit einem Wert des vollen Eigentums von 200.000 €
• Nießbraucherin von 78 Jahren: Wert des Nießbrauchs = (89 – 78) % = 11 % × 200.000 € = 22.000 €
• Bloßes Eigentum = 200.000 € – 22.000 € = 178.000 €

Das ist der steuerliche Wert, doch der Markt für bloßes Eigentum verhandelt frei. In der Realität sind die Marktabschläge meist deutlich größer als die steuerlichen (der Verkäufer will möglichst viel einnehmen, der Käufer will aber das Langlebigkeitsrisiko und das Warten ausgleichen). Übliche Marktabschläge bei Menschen zwischen 75 und 80 Jahren liegen zwischen 35 % und 50 % auf den Wert des vollen Eigentums.

Das Investorenprofil für bloßes Eigentum

Das bloße Eigentum ist nicht für jeden Investor geeignet. Es passt zu einem sehr speziellen Profil:

• Langer Horizont: Der Investor hat bis zum Tod des Nießbrauchers keinen Zugriff auf die Immobilie. Wenn der Nießbraucher 75 Jahre alt ist und noch 15 Jahre lebt, wartet der Investor 15 Jahre. In dieser Zeit bringt die Immobilie keinen Cashflow (er kann sie nicht vermieten), auch wenn er das rechtliche Eigentum hat und die künftige Nutzung planen kann.
• Kein Bedarf an sofortigem Cashflow: Die Investition in bloßes Eigentum ist reine, aufgeschobene Wertsteigerung. Der Ertrag kommt, wenn man das volle Eigentum erlangt und die Immobilie nutzen oder verkaufen kann. Mit dem Ziel eines monatlichen Cashflows ist sie nicht vereinbar.
• Verfügbares Kapital ohne Hebel: Nur wenige Finanzinstitute gewähren eine Hypothek für den Kauf von bloßem Eigentum (die belastete Immobilie lässt sich, solange der Nießbraucher lebt, nicht ohne Komplikationen verwerten). Die meisten Käufe von bloßem Eigentum werden bar bezahlt.
• Toleranz gegenüber dem Langlebigkeitsrisiko: Das Hauptrisiko beim bloßen Eigentum ist, dass der Nießbraucher viel länger lebt als erwartet. Ein Abschlag, der mit 10 Jahren Wartezeit berechnet wurde, wird zu einer deutlich schlechteren Investition, wenn das Warten 20 Jahre dauert. Für Schätzungen werden Sterbetafeln verwendet, doch die individuelle Lebensdauer ist nicht vorhersehbar.

Die Pflichten des bloßen Eigentümers, solange der Nießbrauch besteht

• Der bloße Eigentümer (nudo propietario) zahlt die IBI (die kommunale Grundsteuer) NICHT, solange der Nießbrauch besteht: Das ist Sache des Nießbrauchers.
• Gewöhnliche Reparaturen zahlt der Nießbraucher. Außergewöhnliche (Gebäudestruktur, Dach) sind Sache des bloßen Eigentümers.
• Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft trägt der Nießbraucher, solange er lebt.
• Der bloße Eigentümer kann das bloße Eigentum an einen Dritten verkaufen (der Nießbrauch bleibt bestehen), was dem Investor Liquidität verschafft, falls er sie vor dem Tod des Nießbrauchers braucht.

Die Besteuerung des bloßen Eigentums: ITP und spätere IRPF

• Beim Kauf: Der Erwerb des bloßen Eigentums unterliegt der ITP (der spanischen Grunderwerbsteuer) zum Satz der jeweiligen autonomen Region, aber nur auf den Wert des bloßen Eigentums (nicht auf den Gesamtwert der Immobilie). Das senkt die Bemessungsgrundlage und die gezahlte ITP.
• Beim Tod des Nießbrauchers: Die Vereinigung des Eigentums (wenn der bloße Eigentümer durch den Tod des Nießbrauchers das volle Eigentum erlangt) wird mit der ITP oder der Erbschaftsteuer (Impuesto de Sucesiones) auf den Wert des Nießbrauchs besteuert, der sich mit dem Eigentum vereinigt. In den meisten Regionen gilt der Satz, der zum Zeitpunkt der Aufspaltung des Eigentums galt, nicht der zum Zeitpunkt der Vereinigung.
• Beim späteren Verkauf: Wenn der bloße Eigentümer nach der Vereinigung das volle Eigentum verkauft, wird der Veräußerungsgewinn in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) oder der IS (der Körperschaftsteuer) auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten besteuert (Kaufpreis des bloßen Eigentums zuzüglich der bei der Vereinigung gezahlten Steuern).

So erhalten Sie Zugang zum Markt für bloßes Eigentum

Der Markt für bloßes Eigentum ist in Spanien kein Massenmarkt, aber stabil. Die wichtigsten Quellen sind spezialisierte Unternehmen (wie Grupo Retiro oder ähnliche), die Geschäfte mit bloßem Eigentum direkt mit älteren Eigentümern vermitteln, die entsprechenden Abteilungen einiger großer Immobilienagenturen, und in Spanien gibt es Plattformen, die Verkäufer von bloßem Eigentum mit kaufwilligen Investoren zusammenbringen. Der typische Verkäufer ist ein Mensch zwischen 70 und 85 Jahren, dem sein Hauptwohnsitz in einer städtischen Lage gehört und der zu Geld kommen will, um seine Rente aufzubessern, ohne sein Zuhause zu verlassen.

Weiterführende Ressourcen: Zur alternativen Strategie, mit Abschlag über Zwangsversteigerungen zu kaufen (mit sofortigem statt aufgeschobenem Zugriff auf die Immobilie), beschreibt der Leitfaden zu Zwangsversteigerungen den vollständigen Ablauf. Zur steuerlichen Planung eines Portfolios, das bloßes Eigentum neben Immobilien im vollen Eigentum umfasst, bietet der Artikel über das Management eines Immobilienportfolios den strategischen Rahmen. Zur vermögensverwaltenden SL (Sociedad Limitada, der spanischen GmbH) als langfristigem Anlagevehikel, das mit bloßem Eigentum vereinbar ist, analysiert der Artikel über das Investieren mit einer SL die Optionen.