Tasación judicial y valor de subasta: qué es y qué no dice

En el anuncio de cada subasta hay una cifra grande, "valor de subasta", y casi todo el mundo la lee como si fuera el precio del piso. No lo es. Es el número sobre el que se calculan el depósito, el 70 % y los porcentajes de la subasta desierta, y sale de una tasación hecha hace años o de un perito que no ha visitado el inmueble. Entender de dónde viene es lo que te permite pujar por lo que vale la casa y no por lo que dice el papel.

De dónde sale el valor de subasta

• Ejecución hipotecaria: es el valor que deudor y banco pactaron en la escritura de la hipoteca "a efectos de subasta", que por ley no puede ser inferior al 75 % de la tasación que se hizo para conceder el préstamo. Si la hipoteca se firmó en 2007, el valor de subasta refleja el mercado de 2007.
• Ejecución ordinaria (otras deudas): no hay escritura que lo fije, así que el juzgado nombra un perito que hace un avalúo del inmueble. Es la "tasación judicial" o pericial. El perito valora con datos registrales y de mercado, muchas veces sin entrar en el piso.
• Descuento de cargas anteriores: en la ejecución ordinaria, del avalúo se restan las cargas que van a subsistir (una hipoteca anterior, por ejemplo). El valor de subasta puede quedar muy por debajo del avalúo, y eso no es un chollo: es que esas cargas te las quedas tú.

Por qué no coincide con el precio de mercado

Porque mide otra cosa y en otro momento. Una vivienda tasada en 300.000 euros en 2008 puede valer hoy 180.000 en un municipio que no se recuperó, o 450.000 en un barrio que subió. Un avalúo pericial de hace dos años, hecho sin visitar, no sabe si dentro hay una reforma o un desastre. Y el valor de subasta tampoco incluye lo que te costará el piso después: reforma, deudas de comunidad, recuperar la posesión si está ocupado, impuestos.

Para qué sirve entonces

Para todo lo procesal. Sobre el valor de subasta se calcula:

• El depósito para pujar: el 20 %, con mínimo de 1.000 euros, desde abril de 2025.
• El umbral del 70 %: por encima, el remate se aprueba directamente; por debajo, el deudor tiene diez días para presentar a quien mejore la puja.
• Los porcentajes de la subasta desierta: el acreedor puede adjudicarse el bien desde el 50 % del valor (o por lo que se le debe, nunca menos del 40 %).

Por eso importa aunque no diga lo que vale el piso: define cuánto dinero necesitas para participar y cuándo tu puja es firme.

Cómo calcular tu puja máxima

1. Valor de mercado hoy: ventas cerradas de pisos comparables en la misma zona en los últimos meses. No anuncios: ventas.
2. Resta la reforma que previsiblemente necesita (sin visita, presupuesta la completa).
3. Resta las cargas anteriores que subsisten, según la certificación registral del expediente.
4. Resta las deudas de comunidad de las que responderás (año en curso y tres anteriores) y el IBI pendiente.
5. Resta el coste de recuperar la posesión si está ocupado: abogado, procurador, tiempo.
6. Resta impuestos y gastos: ITP sobre el precio de adjudicación (o sobre el valor de referencia si es mayor), registro, y el margen que quieres ganar.

Lo que queda es tu puja máxima. Compárala con el valor de subasta solo para saber si supera el 70 % (remate directo) o no (semanas de incertidumbre). Si tu máximo queda por debajo de lo que el acreedor podría adjudicarse en una desierta, probablemente la subasta no es para ti y sí lo es la cesión de remate o la compra posterior al banco.

El error típico

Ver "valor de subasta: 250.000, puja mínima: 0" y pensar que se puede comprar por 100.000 un piso que vale 250.000. Lo normal es que el piso valga hoy otra cosa, que las cargas anteriores cambien el número y que, por debajo del 70 %, el remate tarde semanas en confirmarse o no se confirme. La cifra buena no está en el anuncio: está en el mercado de esa calle.

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Para seguir: cómo leer las cargas anteriores, la guía completa de subastas judiciales con las reglas de 2025 y, para no calcular el valor de mercado a mano, las subastas del BOE con su valor estimado y su descuento en RadarPro.