Verkehrswert und Versteigerungswert in Spanien: was er sagt und was nicht

In der Bekanntmachung jeder Versteigerung steht eine große Zahl, der „valor de subasta“ (Versteigerungswert), und fast alle lesen sie, als wäre sie der Preis der Wohnung. Das ist sie nicht. Es ist die Zahl, auf deren Basis die Sicherheitsleistung, die 70-%-Schwelle und die Prozentsätze bei einer Versteigerung ohne Gebot berechnet werden, und sie stammt aus einem Gutachten von vor Jahren oder von einem Sachverständigen, der die Immobilie nicht besichtigt hat. Wenn Sie verstehen, woher sie kommt, können Sie für das bieten, was die Wohnung wert ist, und nicht für das, was auf dem Papier steht.

Woher der Versteigerungswert kommt

• Hypothekenvollstreckung (ejecución hipotecaria): Es ist der Wert, den Schuldner und Bank in der Hypothekenurkunde „für Zwecke der Versteigerung“ (a efectos de subasta) vereinbart haben und der laut Gesetz nicht unter 75 % des Werts aus dem Gutachten liegen darf, das für die Vergabe des Darlehens erstellt wurde. Wurde die Hypothek 2007 unterschrieben, spiegelt der Versteigerungswert den Markt von 2007 wider.
• Gewöhnliche Vollstreckung (ejecución ordinaria, wegen anderer Schulden): Es gibt keine Urkunde, die ihn festlegt, also bestellt das Gericht einen Sachverständigen, der die Immobilie schätzt (avalúo). Das ist die „tasación judicial“ oder „tasación pericial“, das gerichtliche Sachverständigengutachten (ähnlich dem Verkehrswertgutachten bei einer deutschen Zwangsversteigerung). Der Sachverständige bewertet mit Grundbuch- und Marktdaten, oft ohne die Wohnung zu betreten.
• Abzug älterer Belastungen: Bei der gewöhnlichen Vollstreckung werden vom Schätzwert die Belastungen abgezogen, die bestehen bleiben (zum Beispiel eine ältere Hypothek). Der Versteigerungswert kann weit unter dem Schätzwert liegen, und das ist kein Schnäppchen: Diese Belastungen übernehmen nämlich Sie.

Warum er nicht mit dem Marktpreis übereinstimmt

Weil er etwas anderes misst, und zu einem anderen Zeitpunkt. Eine Wohnung, die 2008 auf 300.000 Euro geschätzt wurde, kann heute in einer Gemeinde, die sich nicht erholt hat, 180.000 wert sein oder 450.000 in einem Viertel, in dem die Preise gestiegen sind. Ein Sachverständigengutachten von vor zwei Jahren, erstellt ohne Besichtigung, weiß nicht, ob die Wohnung frisch renoviert oder völlig heruntergekommen ist. Und der Versteigerungswert enthält auch nicht, was die Wohnung Sie danach kosten wird: Renovierung, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, die Rückerlangung des Besitzes, wenn sie bewohnt ist, Steuern.

Wozu er dann dient

Für alles Verfahrensrechtliche. Auf Basis des Versteigerungswerts werden berechnet:

• Die Sicherheitsleistung zum Bieten: 20 %, mindestens 1.000 Euro, in den seit April 2025 eingeleiteten Verfahren (5 % in den früheren).
• Die Schwelle von 70 %: Darüber wird der Zuschlag direkt erteilt; darunter hat der Schuldner zehn Tage Zeit, jemanden zu benennen, der das Gebot überbietet.
• Die Prozentsätze bei einer Versteigerung ohne Gebot: In den seit April 2025 eingeleiteten Verfahren kann sich der Gläubiger das Objekt nicht mehr zuschlagen lassen, wenn niemand geboten hat, aber die Person, die der Schuldner benennt, kann es ab 50 % des Werts übernehmen (oder für den Betrag, der dem Gläubiger geschuldet wird, nie weniger als 40 %).

Deshalb ist er wichtig, auch wenn er nicht sagt, was die Wohnung wert ist: Er legt fest, wie viel Geld Sie für die Teilnahme brauchen und wann Ihr Gebot verbindlich ist.

So berechnen Sie Ihr Höchstgebot

1. Marktwert heute: abgeschlossene Verkäufe vergleichbarer Wohnungen in derselben Gegend in den letzten Monaten. Keine Inserate: Verkäufe.
2. Ziehen Sie die Renovierung ab, die voraussichtlich nötig ist (ohne Besichtigung kalkulieren Sie eine Komplettsanierung).
3. Ziehen Sie die älteren Belastungen ab, die bestehen bleiben, laut der Grundbuchbescheinigung (certificación registral) in der Verfahrensakte.
4. Ziehen Sie die Schulden bei der Eigentümergemeinschaft ab, für die Sie haften werden (laufendes Jahr und die drei vorherigen), und die ausstehende IBI (die kommunale Grundsteuer).
5. Ziehen Sie die Kosten für die Rückerlangung des Besitzes ab, wenn sie bewohnt ist: Anwalt, Procurador (der Prozessvertreter vor Gericht), Zeit.
6. Ziehen Sie Steuern und Kosten ab: die ITP (die Grunderwerbsteuer) auf den Zuschlagspreis (oder auf den Referenzwert des Katasters, valor de referencia, wenn er höher ist), die Grundbuchkosten und die Marge, die Sie verdienen wollen.

Was übrig bleibt, ist Ihr Höchstgebot. Vergleichen Sie es nur deshalb mit dem Versteigerungswert, um zu sehen, ob es über 70 % liegt (direkter Zuschlag) oder nicht (Wochen der Ungewissheit). Liegt Ihr Maximum unter 50 % des Versteigerungswerts (darunter wird der Zuschlag nicht mehr ohne Weiteres erteilt), ist die Versteigerung wahrscheinlich nichts für Sie, wohl aber die cesión de remate (die Abtretung des Zuschlags an einen Dritten) oder der spätere Kauf von der Bank.

Der typische Fehler

„Versteigerungswert: 250.000, Mindestgebot: 0“ zu sehen und zu glauben, man könne eine Wohnung, die 250.000 wert ist, für 100.000 kaufen. Normalerweise ist die Wohnung heute etwas anderes wert, die älteren Belastungen verändern die Zahl, und unter 70 % dauert es Wochen, bis der Zuschlag bestätigt wird, oder er wird gar nicht bestätigt. Die richtige Zahl steht nicht in der Bekanntmachung: Sie steckt im Markt dieser Straße.

Zum Weiterlesen: wie Sie ältere Belastungen lesen, der komplette Leitfaden zu Zwangsversteigerungen mit den Regeln von 2025 und, damit Sie den Marktwert nicht von Hand berechnen müssen, die Versteigerungen des BOE (des spanischen Amtsblatts) mit ihrem geschätzten Wert und ihrem Abschlag bei RadarPro.