Vizi occulti nell’acquisto di casa in Spagna: diritti e come reclamare

Compri un appartamento, firmi e dopo poche settimane scopri che ha gravi problemi di umidità che il venditore conosceva e di cui non ti ha informato. Oppure che l’impianto elettrico è così deteriorato da richiedere un rifacimento completo. Questo è un vizio occulto, e il Código Civil (il codice civile spagnolo) ti dà diritti specifici per reclamare. Ecco la guida pratica.

Cos’è esattamente un vizio occulto

Il Código Civil definisce i vizi occulti come difetti che rendono l’immobile inadatto all’uso a cui è destinato o che ne riducono l’uso in modo tale che, se l’acquirente li avesse conosciuti, non lo avrebbe comprato o lo avrebbe pagato meno. Tre requisiti: (1) che il difetto esista al momento della vendita, (2) che non sia stato rilevato in un’ispezione normale, (3) che sia abbastanza grave.

Cosa puoi chiedere ed entro quale termine

L’azione per vizi occulti decade dopo 6 mesi dalla consegna dell’immobile (art. 1490 del Código Civil), non da quando l’acquirente scopre il difetto. Puoi scegliere tra: azione redibitoria (risoluzione del contratto e restituzione del prezzo) o azione estimatoria (riduzione proporzionale del prezzo). Se il venditore conosceva il difetto e non l’ha rivelato, puoi chiedere anche il risarcimento dei danni.

Come documentare e reclamare

• Documenta il difetto con foto e video appena lo scopri
• Incarica un perito tecnico che certifichi il difetto, la sua origine e da quanto tempo esiste
• Invia al venditore un burofax, la raccomandata con valore legale in Spagna, per reclamare formalmente (non interrompe il termine di 6 mesi, che è di decadenza)
• Se non c’è accordo, la via giudiziaria tramite il juzgado de primera instancia (il tribunale di primo grado)

Il ruolo della garanzia nell’acquisto di una casa di nuova costruzione

Nelle nuove costruzioni, il promotore garantisce: 1 anno per i difetti di finitura, 3 anni per i difetti che riguardano l’abitabilità e 10 anni per i difetti strutturali. Sono termini più ampi dei 6 mesi del Código Civil e si applicano automaticamente in virtù della Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, la legge spagnola sull’edilizia).

Evita sorprese: prima di firmare, fai sempre fare un’ispezione professionale pre-acquisto. Leggi cosa deve includere e analizza l’immobile con RadarPro.