Versteckte Mängel beim Immobilienkauf in Spanien: Rechte und Vorgehen

Sie kaufen eine Wohnung, unterschreiben, und wenige Wochen später stellen Sie fest, dass sie schwere Feuchtigkeitsschäden hat, von denen der Verkäufer wusste, ohne Sie zu informieren. Oder dass die Elektroinstallation so marode ist, dass sie komplett erneuert werden muss. Das ist ein vicio oculto (ein versteckter Mangel), und der Código Civil (das spanische Bürgerliche Gesetzbuch) gibt Ihnen bestimmte Rechte, um Ansprüche geltend zu machen. Hier der praktische Leitfaden.

Was genau ein versteckter Mangel ist

Der Código Civil definiert versteckte Mängel als Mängel, die die Immobilie für ihren bestimmungsgemäßen Gebrauch untauglich machen oder diesen Gebrauch so mindern, dass der Käufer sie in Kenntnis der Mängel nicht gekauft oder weniger dafür gezahlt hätte. Drei Voraussetzungen: (1) Der Mangel besteht zum Zeitpunkt des Verkaufs, (2) er wurde bei einer normalen Besichtigung nicht entdeckt, (3) er ist hinreichend schwer.

Was Sie fordern können und in welcher Frist

Der Anspruch wegen versteckter Mängel erlischt nach 6 Monaten, gerechnet ab der Übergabe der Immobilie (Art. 1490 des Código Civil), nicht ab dem Moment, in dem der Käufer den Mangel entdeckt. Sie können wählen zwischen der acción redhibitoria (Rücktritt vom Vertrag und Rückzahlung des Preises) und der acción estimatoria (anteilige Minderung des Preises). Kannte der Verkäufer den Mangel und hat er ihn verschwiegen, können Sie außerdem Schadensersatz verlangen.

Wie Sie dokumentieren und Ansprüche geltend machen

• Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und Videos, sobald Sie ihn entdecken
• Beauftragen Sie einen technischen Sachverständigen, der den Mangel, seine Ursache und sein Alter bescheinigt
• Schicken Sie dem Verkäufer ein Burofax (ein Einschreiben mit beglaubigtem Inhalt) mit Ihrer förmlichen Forderung (es unterbricht die Frist von 6 Monaten nicht, denn es handelt sich um eine Ausschlussfrist)
• Gibt es keine Einigung, bleibt der Rechtsweg über das Gericht erster Instanz (juzgado de primera instancia)

Die Rolle der Gewährleistung beim Kauf eines Neubaus

Bei Neubauten haftet der Bauträger: 1 Jahr für Mängel an Oberflächen und Endarbeiten, 3 Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und 10 Jahre für strukturelle Mängel. Diese Fristen sind länger als die 6 Monate des Código Civil und gelten automatisch nach der Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, das spanische Baugesetz).

Vermeiden Sie Überraschungen: Lassen Sie vor der Unterschrift immer eine professionelle Prüfung der Immobilie durchführen. Lesen Sie, was sie umfassen sollte, und analysieren Sie das Objekt mit RadarPro.