Tasse sull’acquisto della casa in Spagna: l’ITP per regione nel 2026 e dove paghi meno

L’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, l’imposta di registro spagnola) è l’imposta che l’acquirente paga quando compra un immobile di seconda mano in Spagna. È un tributo ceduto alle comunidades autónomas (le regioni autonome spagnole): ogni regione può quindi fissare la propria aliquota entro i limiti stabiliti dallo Stato. Il risultato è una forbice molto ampia: nel 2026 l’aliquota dell’ITP per l’acquisto di una casa di seconda mano va dal 4% dei Paesi Baschi (il 6% di Madrid, il più basso del regime comune, che vale ovunque tranne nei Paesi Baschi e in Navarra) al 10% della Catalogna, e sale ancora nelle scale per le case più care.

Sull’acquisto di un appartamento da 200.000 €, questa differenza significa pagare 12.000 € a Madrid o 20.000 € in Catalogna: 8.000 € di differenza solo di ITP. Per l’investitore che fa diverse operazioni all’anno, sapere in quali regioni il costo fiscale è più basso può essere decisivo nella scelta del mercato in cui operare.

Le aliquote dell’ITP per regione nel 2026

L’elenco che segue riporta le aliquote ordinarie dell’ITP per l’acquisto di case di seconda mano in ogni regione. Tieni presente che molte regioni applicano aliquote ridotte in determinati casi (giovani sotto i 35 anni, famiglie numerose, VPO, cioè l’edilizia agevolata, persone con disabilità), che qui non sono riportate perché variano troppo:

• Madrid: 6% — L’aliquota più bassa del regime comune (alla pari con la Navarra; solo i Paesi Baschi fanno meglio). È uno dei fattori che rendono Madrid particolarmente interessante per l’investitore che fa molte operazioni, perché il risparmio fiscale su ogni acquisto si accumula in modo significativo.
• Navarra: 6% — Anche il regime forale della Navarra (il suo sistema fiscale storico) fissa l’ITP al 6% in via generale, alla pari con Madrid.
• Paesi Baschi (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya): 4% per l’acquisto di una casa, che sia o no l’abitazione principale, e 2,5% se diventerà l’abitazione principale con al massimo 120 m² costruiti o se l’acquirente è una famiglia numerosa. Il 7% si applica agli altri immobili (locali, terreni…).
• Isole Canarie: 6,5% — Questa regione ultraperiferica ha un ITP moderato all’interno del suo regime fiscale differenziato.
• La Rioja: 7%, aliquota ordinaria.
• Cantabria: 9% in via generale (per l’abitazione principale, 7% sui primi 300.000 € da maggio 2026).
• Asturie: 8%, progressiva in base al prezzo (può arrivare al 10%).
• Castiglia e León: 8% fino a 250.000 € e 10% sull’eccedenza, con aliquote ridotte per famiglie e giovani.
• Castiglia-La Mancia: 9%, aliquota ordinaria.
• Estremadura: 8% fino a 360.000 €, 10% fino a 600.000 € e 11% oltre.
• Galizia: 8%, aliquota ordinaria dal 2024 (7% per l’abitazione principale, con limiti di prezzo e di patrimonio).
• Andalusia: 7% — Aliquota unica dal 2021 (prima aveva una scala dall’8% al 10%).
• Murcia: 7,75%, aliquota ordinaria da luglio 2025.
• Comunità Valenciana: 9%, aliquota ordinaria da giugno 2026 (prima il 10%), e 11% per le case da oltre 1 milione di euro.
• Catalogna: 10% fino a 600.000 €; oltre, da giugno 2025, una scala dell’11%, 12% e 13% (oltre 1,5 milioni), e 20% per i grandi proprietari (grandes tenedores). La più alta di Spagna.
• Isole Baleari: tra l’8% e il 13% con una scala progressiva in base al prezzo: 12% tra 1 e 2 milioni di euro e 13% oltre i 2 milioni. Insieme alla Catalogna, la più alta per le compravendite di valore più elevato.
• Aragona: scala dall’8% (fino a 400.000 €) al 10% (oltre 750.000 €).

L’impatto reale per l’investitore: quanto risparmi a Madrid rispetto alla Catalogna

Prendendo come riferimento una compravendita da 300.000 € (un appartamento da investimento tipico in una grande città spagnola), la differenza di ITP tra le regioni agli estremi è:

• Madrid (6%): 18.000 € di ITP
• Isole Canarie (6,5%): 19.500 € di ITP (+1.500 €)
• Andalusia (7%): 21.000 € di ITP (+3.000 €)
• Comunità Valenciana (9%): 27.000 € di ITP (+9.000 €)
• Catalogna (10%): 30.000 € di ITP (+12.000 €)
• Isole Baleari (8% fino a 400.000 €): 24.000 € di ITP (+6.000 €)

L’investitore che fa 3-4 operazioni all’anno sul mercato valenciano o catalano invece che su quello madrileno paga, solo di ITP, tra 27.000 € e 48.000 € in più di quanto pagherebbe a Madrid. Questa differenza può compensare o meno i prezzi più alti del mercato madrileno a seconda del tipo di immobile e del rendimento cercato, ma di sicuro merita di entrare nell’analisi.

Le aliquote ridotte dell’ITP: le agevolazioni a disposizione degli investitori

Oltre alle aliquote ordinarie, molte regioni hanno introdotto aliquote ridotte per categorie specifiche o per determinati tipi di operazione. Per l’investitore, le più rilevanti sono:

• Abitazione principale: praticamente tutte le regioni hanno aliquote ridotte per l’acquisto della prima o unica abitazione principale. Non si applica direttamente all’investitore, ma conta se l’operazione è impostata come abitazione principale temporanea.
• Aliquote ridotte in base al prezzo: alcune regioni (Andalusia, Castiglia e León, Estremadura) hanno aliquote ridotte per le case sotto un certo prezzo d’acquisto (150.000-200.000 €). L’investitore che opera in mercati a basso prezzo può approfittare di queste aliquote ridotte.
• Aliquote ridotte per la ristrutturazione: alcune regioni applicano aliquote più basse all’acquisto di immobili destinati a essere ristrutturati. In Catalogna, per esempio, ci sono aliquote ridotte del 4% e del 3% per comprare case vecchie in comuni rurali che vengono ristrutturate come abitazione principale.
• Acquisto di immobili da esecuzione ipotecaria: in alcuni territori forali, gli acquisti all’asta giudiziaria hanno regimi fiscali specifici che possono essere diversi dall’ITP ordinario.

L’IVA al posto dell’ITP: quando si applica e con quale aliquota

L’ITP si applica solo alle seconde trasmissioni (le rivendite). Nelle prime trasmissioni (acquisto diretto dal costruttore) l’imposta applicabile è l’IVA spagnola:

• IVA al 10% per le abitazioni (immobili a uso residenziale).
• IVA al 21% per locali commerciali, garage non legati a un’abitazione e qualsiasi immobile che non sia un’abitazione.
• Alle Canarie l’IGIC (l’imposta indiretta propria delle isole), con l’aliquota generale del 7%, sostituisce l’IVA della penisola, con aliquote ridotte per l’abitazione principale che rispetti determinati requisiti.

La distinzione tra prima e seconda trasmissione non è sempre ovvia. Un immobile mai abitato può essere ancora una «prima trasmissione» (primera transmisión) anche anni dopo la sua costruzione. E in alcuni casi di vendita da parte di un costruttore che ha cambiato la destinazione d’uso di un immobile (un locale trasformato in abitazione), il regime può essere l’IVA anche se sembra una seconda trasmissione. Nei casi di confine la consulenza fiscale è indispensabile.

Le altre imposte da considerare oltre all’ITP

L’ITP non è l’unica imposta della compravendita. Il costo fiscale totale di una compravendita comprende:

• ITP o IVA (a seconda che sia una prima o una seconda trasmissione)
• Actos Jurídicos Documentados (AJD, l’imposta sugli atti notarili), solo quando l’acquisto è soggetto a IVA (casa nuova): tra lo 0,75% e l’1,5% nelle regioni a regime comune (a Madrid è dello 0,75%, in Catalogna dell’1,5%; alle Baleari, il 2% da 1 milione di euro). Nei Paesi Baschi la prima vendita di un’abitazione è esente.
• Onorari notarili: tra 400 € e 1.200 € a seconda del prezzo dell’immobile.
• Spese del registro: tra 150 € e 600 € a seconda del prezzo.
• Onorari della gestoría (lo studio che si occupa delle pratiche), se ne usi una (100-400 €).

La somma di tutti questi costi in aggiunta al prezzo d’acquisto è di solito tra il 7% e il 12% del prezzo d’acquisto, a seconda della regione. A Madrid il costo totale della compravendita è nella fascia bassa (7-8%). In Catalogna, nella fascia alta (11-12%).