Case economiche a Huelva e in Estremadura: prezzi bassi e rendimenti alti

Nel mercato immobiliare spagnolo c’è una correlazione chiara: le città con i prezzi d’acquisto più bassi sono di solito quelle con i rendimenti lordi più alti. Questo vale in modo particolarmente marcato per i capoluoghi di provincia del sud-ovest spagnolo: Huelva, Badajoz e Mérida hanno appartamenti con 3 camere da letto che si vendono a 40.000-80.000 € e che, quando sono affittati, generano canoni di 400-600 €/mese, con rendimenti lordi del 9-15%. Sono rendimenti difficili da replicare in quasi tutti i mercati spagnoli di prezzo medio.

Ma i prezzi bassi hanno una spiegazione: economie meno dinamiche, tassi di disoccupazione più alti della media nazionale, una demografia in calo e un minore potere d’acquisto degli inquilini. Chi investe deve soppesare con molta onestà i rendimenti alti rispetto a questi rischi strutturali prima di impegnare capitale.

Huelva città: il mercato del sud-ovest con accesso al mare

Huelva ha 140.000 abitanti e un’economia molto dipendente dall’industria petrolchimica e chimica del Polo industriale di Huelva (Repsol, Cepsa e Atlantic Copper hanno impianti importanti), dall’agricoltura della zona del Condado (fragole e frutti rossi per l’esportazione in Europa) e dal porto di Huelva. La città ha una caratteristica che pochi capoluoghi industriali hanno: è a 15 minuti da Punta Umbría e dal Parco nazionale di Doñana, il che le dà un’attrattiva residenziale che va oltre quella industriale.

• Prezzo medio: tra 800 e 1.200 €/m² nei quartieri residenziali standard. I quartieri più accessibili (El Torrejón, La Orden) hanno prezzi tra 600 e 900 €/m². Il centro e il quartiere di El Molino hanno prezzi un po’ più alti (1.000-1.400 €/m²).
• Mercato degli affitti: c’è una domanda di affitto residenziale di lungo periodo da parte dei lavoratori dell’industria petrolchimica e delle aziende agricole. Non è il mercato più ampio, ma la domanda basta a mantenere sempre affittati gli immobili ben posizionati.
• Rendimenti: dal 9% al 13% lordo per appartamenti di 80-100 m² nei quartieri operai ben posizionati. Alcune operazioni nei quartieri più accessibili superano il 13% lordo, anche se bisogna analizzare con attenzione la solvibilità media degli inquilini in quelle zone.
• ITP dell’Andalusia: il 7% di ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) dell’Andalusia è più favorevole di quello di altre regioni del sud. Per un acquisto di 70.000 €, l’ITP è di soli 4.900 €.

Badajoz: il capoluogo di provincia più economico della Spagna

Badajoz ha 150.000 abitanti e il prezzo medio al metro quadro più basso della Spagna tra i capoluoghi di provincia: tra 650 e 950 €/m² nella maggior parte dei quartieri. È letteralmente il mercato più economico del Paese in termini di prezzo d’acquisto degli immobili residenziali.

Appartamenti con 3 camere da letto e 80 m² in quartieri come San Roque, La Paz o Santa Marina si possono trovare a 50.000-70.000 €. Affittati a 400-500 €/mese, generano rendimenti lordi dal 9,6% al 12%. Sono numeri straordinari per chi investe puntando solo sul cash flow.

Il rischio è altrettanto straordinario per alcuni parametri: Badajoz ha un tasso di disoccupazione storicamente alto (14-18%), un’economia molto dipendente dal settore pubblico (amministrazione regionale e locale, ospedale, università) e una demografia stagnante o in leggero calo. La selezione dell’inquilino e la verifica della sua solvibilità contano di più a Badajoz che in qualsiasi altro mercato spagnolo, perché il margine per assorbire morosità prolungate è minore quando i canoni sono bassi.

Mérida: turismo archeologico con un mercato immobiliare a basso prezzo

Mérida, sede della Junta de Extremadura (il governo regionale), ha 60.000 abitanti (meno di Badajoz), ma un’economia più stabile proprio perché è il capoluogo della regione. Ha inoltre il più grande complesso di monumenti romani della Spagna (il Teatro romano, l’Anfiteatro, il Ponte romano sul Guadiana), che le dà un’attrattiva turistica reale e distintiva.

I prezzi a Mérida sono tra 700 e 1.100 €/m². Il centro storico e la zona vicina ai monumenti hanno un po’ più di domanda di affitti turistici brevi rispetto al resto della città. Il modello turistico a Mérida può essere interessante per chi investe con poco capitale e vuole entrare nel mercato degli affitti per le vacanze senza i prezzi delle coste.

Cáceres: il centro storico Patrimonio dell’Umanità con prezzi sorprendenti

Cáceres città ha 95.000 abitanti e il centro storico medievale murato meglio conservato della Spagna (Patrimonio dell’Umanità, come Mérida). I suoi prezzi immobiliari sono in media tra 700 e 1.000 €/m², e nel centro storico arrivano a 1.200-1.600 €/m² per gli immobili ristrutturati nelle vie migliori.

L’Universidad de Extremadura ha un campus a Cáceres con più di 16.000 studenti, che genera una domanda di affitti universitari, vero motore economico del mercato locale degli affitti. I rendimenti nel mercato universitario di Cáceres sono tra il 10% e il 14% sugli immobili migliori.

Risorse correlate: per l’inventario degli immobili disponibili nelle province del sud-ovest, consulta le opportunità a Badajoz e le opportunità a Huelva. Per il modello dell’affitto a camere nei piccoli mercati universitari come Cáceres, l’articolo sull’affitto a camere ha il metodo applicabile. Per gli immobili delle banche in queste province, che hanno un portafoglio importante proveniente dalle casse di risparmio dell’Estremadura confluite in Liberbank (oggi Unicaja), la guida alle case delle banche di Unicaja spiega come accedervi.