Hay una correlación clara en el mercado inmobiliario español: las ciudades con los precios de compra más bajos suelen ser las que tienen las rentabilidades brutas más altas. Eso se cumple de forma especialmente pronunciada en las capitales de provincia del suroeste español: Huelva, Badajoz y Mérida tienen pisos de 3 habitaciones que se venden por 40.000-80.000€ y que cuando están alquilados generan rentas de 400-600€/mes, resultando en rentabilidades del 9-15% bruto. Esas rentabilidades son difícilmente replicables en casi ningún mercado español de precio medio.
Pero los precios bajos tienen su explicación: economías de menor dinamismo, tasas de desempleo más altas que la media nacional, demografía decreciente y menor poder adquisitivo de los inquilinos. El inversor tiene que ponderar rentabilidades altas contra estos riesgos estructurales de forma muy honesta antes de comprometer capital.
Huelva capital: el mercado del suroeste con acceso al mar
Huelva tiene 140.000 habitantes y una economía muy dependiente de la industria petroquímica y química del Polo Industrial de Huelva (Repsol, Cepsa, Atlantic Copper tienen instalaciones relevantes), la agricultura del Condado (fresas y frutos rojos para exportación a Europa) y el Puerto de Huelva. La ciudad aporta una característica que pocas capitales industriales tienen: está a 15 minutos de Punta Umbría y del Parque Nacional de Doñana, lo que le da un atractivo residencial que va más allá del industrial.
- Precio medio: Entre 800€ y 1.200€/m² en los barrios residenciales estándar. Los barrios más asequibles (El Torrejón, La Orden) tienen precios entre 600€ y 900€/m². El centro y el barrio El Molino tienen precios algo más altos (1.000-1.400€/m²).
- Mercado de alquiler: Existe una demanda de alquiler residencial de largo plazo de trabajadores de la industria petroquímica y del sector agrícola empresarial. No es el mercado más profundo, pero hay suficiente demanda para mantener activos bien ubicados alquilados de forma continua.
- Rentabilidades: Del 9% al 13% bruto para pisos de 80-100m² en los barrios trabajadores bien ubicados. Algunas operaciones en los barrios más asequibles superan el 13% bruto, aunque hay que analizar con cuidado la solvencia media de los inquilinos en esas zonas.
- ITP de Andalucía: El 7% de Andalucía es más favorable que el de otras comunidades del sur. Para una compra de 70.000€, el ITP son solo 4.900€.
Badajoz: la capital de provincia más barata de España
Badajoz tiene 150.000 habitantes y tiene el precio medio por metro cuadrado más bajo de España entre las capitales de provincia: entre 650€ y 950€/m² en la mayoría de barrios. Es literalmente el mercado más barato del país en términos de precio de compra de activos residenciales.
Pisos de 3 habitaciones y 80m² en barrios como San Roque, La Paz o Santa Marina pueden encontrarse por 50.000-70.000€. Alquilados a 400-500€/mes generan rentabilidades brutas del 9,6% al 12%. Son números extraordinarios para el inversor de cashflow puro.
El riesgo es igualmente extraordinario en algunos parámetros: Badajoz tiene una tasa de desempleo históricamente alta (14-18%), una economía muy dependiente del sector público (administración regional y local, hospital, universidad) y una demografía estancada o levemente decreciente. La selección del inquilino y la verificación de su solvencia importan más en Badajoz que en cualquier otro mercado español, porque el margen para absorber impagos prolongados es menor cuando los precios de alquiler son bajos.
Mérida: turismo arqueológico con mercado inmobiliario de bajo precio
Mérida, capital de la Junta de Extremadura, tiene 60.000 habitantes (menos que Badajoz) pero una economía más estabilizada por ser sede del gobierno regional. Tiene además el mayor conjunto de monumentos romanos de España (el Teatro Romano, el Anfiteatro, el Puente Romano sobre el Guadiana) que le dan un atractivo turístico real y diferenciado.
Los precios en Mérida están entre 700€ y 1.100€/m². El centro histórico y la zona próxima a los monumentos tiene algo más de demanda de alquiler turístico de corta duración que el resto de la ciudad. El modelo turístico en Mérida puede ser interesante para el inversor de bajo capital que quiere exponerse al alquiler vacacional sin los precios de las costas.
Cáceres: el casco histórico Patrimonio de la Humanidad con precios sorprendentes
Cáceres capital tiene 95.000 habitantes y tiene el Casco Histórico amurallado medieval mejor conservado de España (Patrimonio de la Humanidad junto con Mérida). Sus precios inmobiliarios están entre 700€ y 1.000€/m² de media, con el casco histórico llegando a 1.200-1.600€/m² para inmuebles reformados en las mejores calles.
La Universidad de Extremadura tiene un campus en Cáceres con más de 16.000 alumnos, generando una demanda de alquiler universitario que es el motor económico del mercado de alquiler local. Las rentabilidades en el mercado universitario cacereño están entre el 10% y el 14% en los mejores activos.
Recursos relacionados: Para el inventario de activos disponibles en las provincias del suroeste, consulta oportunidades en Badajoz y oportunidades en Huelva. Para el modelo de alquiler por habitaciones en mercados universitarios de pequeño tamaño como Cáceres, el artículo sobre alquiler por habitaciones tiene la metodología aplicable. Para los activos bancarios en estas provincias, que tienen una cartera significativa procedente de las cajas extremeñas integradas en Liberbank (hoy Unicaja), la guía de pisos de banco Unicaja tiene el proceso de acceso.
Invierte con datos, no con intuición
RadarPro analiza subastas judiciales y pisos de banco con IA para que encuentres las mejores oportunidades del mercado.
Crear cuenta gratuita →
