Appartements pas chers à Huelva et en Estrémadure : les plus rentables

Il existe une corrélation claire sur le marché immobilier espagnol : les villes aux prix d'achat les plus bas sont généralement celles qui offrent les rentabilités brutes les plus élevées. Cela se vérifie de façon particulièrement marquée dans les capitales de province du sud-ouest de l'Espagne : à Huelva, Badajoz et Mérida, des appartements de 3 chambres se vendent entre 40 000 et 80 000 € et, une fois loués, rapportent de 400 à 600 € par mois, soit une rentabilité brute de 9 à 15 %. Rares sont les marchés espagnols aux prix moyens capables d'offrir de telles rentabilités.

Mais les prix bas ont leur explication : des économies moins dynamiques, des taux de chômage supérieurs à la moyenne nationale, une démographie en baisse et un pouvoir d'achat des locataires plus faible. L'investisseur doit mettre en balance, en toute honnêteté, ces rentabilités élevées et ces risques structurels avant d'engager son capital.

Huelva : le marché du sud-ouest ouvert sur la mer

Huelva compte 140 000 habitants et une économie très dépendante de l'industrie pétrochimique et chimique du Polo Industrial de Huelva, le pôle industriel de la ville (Repsol, Cepsa et Atlantic Copper y ont des installations importantes), de l'agriculture du Condado, la comarque voisine (fraises et fruits rouges exportés vers l'Europe), et du port de Huelva. La ville offre une caractéristique que peu de capitales industrielles possèdent : elle se trouve à 15 minutes de Punta Umbría et du parc national de Doñana, ce qui lui confère un attrait résidentiel qui va au-delà de l'industrie.

• Prix moyen : entre 800 € et 1 200 €/m² dans les quartiers résidentiels standard. Les quartiers les plus abordables (El Torrejón, La Orden) se situent entre 600 € et 900 €/m². Le centre et le quartier d'El Molino sont un peu plus chers (1 000-1 400 €/m²).
• Marché locatif : il existe une demande de location résidentielle de longue durée de la part des salariés de l'industrie pétrochimique et des exploitations agricoles. Ce n'est pas le marché le plus profond, mais la demande suffit à garder loués en continu les biens bien situés.
• Rentabilités : de 9 % à 13 % brut pour des appartements de 80-100 m² dans les quartiers ouvriers bien situés. Certaines opérations dans les quartiers les plus abordables dépassent 13 % brut, mais il faut analyser avec soin la solvabilité moyenne des locataires dans ces secteurs.
• ITP d'Andalousie : les 7 % d'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les mutations) de l'Andalousie sont plus favorables que ceux d'autres régions du sud. Pour un achat de 70 000 €, l'ITP ne représente que 4 900 €.

Badajoz : la capitale de province la moins chère d'Espagne

Badajoz compte 150 000 habitants et affiche le prix moyen au mètre carré le plus bas d'Espagne parmi les capitales de province : entre 650 € et 950 €/m² dans la plupart des quartiers. C'est littéralement le marché le moins cher du pays en prix d'achat de biens résidentiels.

Dans des quartiers comme San Roque, La Paz ou Santa Marina, on peut trouver des appartements de 3 chambres et 80 m² pour 50 000 à 70 000 €. Loués 400 à 500 € par mois, ils génèrent des rentabilités brutes de 9,6 % à 12 %. Ce sont des chiffres extraordinaires pour l'investisseur en pur cash-flow.

Le risque est tout aussi extraordinaire sur certains paramètres : Badajoz a un taux de chômage historiquement élevé (14-18 %), une économie très dépendante du secteur public (administration régionale et locale, hôpital, université) et une démographie stagnante ou en légère baisse. La sélection du locataire et la vérification de sa solvabilité comptent davantage à Badajoz que sur n'importe quel autre marché espagnol, car la marge pour absorber des impayés prolongés est plus faible quand les loyers sont bas.

Mérida : tourisme archéologique et marché immobilier bon marché

Mérida, siège de la Junta de Extremadura (le gouvernement régional), compte 60 000 habitants (moins que Badajoz), mais ce rôle de capitale régionale rend son économie plus stable. Elle possède en outre le plus grand ensemble de monuments romains d'Espagne (le théâtre romain, l'amphithéâtre, le pont romain sur le Guadiana), qui lui donne un attrait touristique réel et singulier.

Les prix à Mérida se situent entre 700 € et 1 100 €/m². Le centre historique et le secteur proche des monuments connaissent une demande de location touristique de courte durée un peu plus forte que le reste de la ville. Le modèle touristique à Mérida peut intéresser l'investisseur au capital modeste qui veut s'exposer à la location de vacances sans payer les prix du littoral.

Cáceres : un centre historique classé au patrimoine mondial à des prix surprenants

La ville de Cáceres compte 95 000 habitants et possède le centre historique médiéval fortifié le mieux conservé d'Espagne (inscrit au patrimoine mondial de l'humanité, tout comme Mérida). Ses prix immobiliers se situent entre 700 € et 1 000 €/m² en moyenne, et le centre historique atteint 1 200-1 600 €/m² pour des biens rénovés dans les meilleures rues.

L'université d'Estrémadure a un campus à Cáceres qui compte plus de 16 000 étudiants, ce qui génère une demande de location étudiante, véritable moteur économique du marché locatif local. Les rentabilités sur le marché universitaire de Cáceres se situent entre 10 % et 14 % pour les meilleurs biens.

Ressources associées : pour l'inventaire des biens disponibles dans les provinces du sud-ouest, consultez les opportunités à Badajoz et les opportunités à Huelva. Pour le modèle de la location à la chambre sur de petits marchés universitaires comme Cáceres, l'article sur la location à la chambre détaille la méthode applicable. Pour les saisies bancaires de ces provinces, qui comptent un portefeuille important provenant des caisses d'épargne d'Estrémadure intégrées à Liberbank (aujourd'hui Unicaja), le guide des saisies bancaires d'Unicaja explique comment y accéder.