La valeur cadastrale et la valeur de marché d'un bien immobilier sont souvent confondues. Ce sont deux choses totalement différentes, d'origines différentes, utilisées dans des contextes différents. Les confondre mène à des erreurs fiscales et d'estimation très courantes.
La valeur cadastrale : ce qu'elle est et comment elle est fixée
C'est la valeur administrative que le Catastro Inmobiliario (le cadastre espagnol) attribue à chaque bien, à partir de modules de valeur du terrain et de la construction par zone. Elle est mise à jour lors des révisions cadastrales municipales, mais de nombreuses communes n'en ont pas fait depuis des décennies. Sur des marchés haussiers sans révision, elle peut ne représenter que 20 à 30 % de la valeur de marché.
La valeur de marché : ce qu'elle est et comment elle est déterminée
C'est le prix auquel un bien se vendrait entre parties indépendantes dans des conditions normales. Elle dépend de l'offre et de la demande, et on l'estime au moyen d'une expertise professionnelle ou d'une estimation automatisée (AVM).
À quoi sert chacune
Valeur cadastrale : base de l'IBI (la taxe foncière locale), calcul de la plusvalía municipal (l'impôt local sur la plus-value du terrain) selon la méthode objective, revenu imputé à l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu) pour les résidences secondaires. Valeur de marché : prix de vente et base de l'expertise hypothécaire. Pour l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation), la base d'un bien est sa valeur de référence du Catastro (ou le prix déclaré, s'il est plus élevé) ; la valeur de marché ne compte qu'en l'absence de valeur de référence.
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