Il valore catastale e il valore di mercato di un immobile si confondono spesso. Sono due cose del tutto diverse, con origini diverse e usate in contesti diversi. Confonderli porta a errori fiscali e di valutazione molto comuni.
Il valore catastale: cos’è e come si stabilisce
È il valore amministrativo che il Catastro Inmobiliario (il catasto spagnolo) assegna a ogni immobile, basato su moduli di valore del suolo e della costruzione per zona. Si aggiorna con le revisioni catastali comunali, ma molti comuni non lo rivedono da decenni. Nei mercati in rialzo senza revisione, può essere pari ad appena il 20-30% del valore di mercato.
Il valore di mercato: cos’è e come si determina
È il prezzo al quale un immobile si venderebbe tra parti indipendenti in condizioni normali. Lo determinano la domanda e l’offerta, e si stima con una perizia professionale o con una valutazione automatizzata (AVM).
A cosa serve ciascuno
Valore catastale: base dell’IBI (l’imposta comunale sugli immobili), calcolo della plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’aumento di valore dei terreni) con il metodo oggettivo, reddito figurativo nell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito) per le seconde case. Valore di mercato: prezzo di compravendita e base della perizia per il mutuo. Nell’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite), la base di un immobile è il suo valore di riferimento del Catastro (o il prezzo dichiarato, se è più alto); il valore di mercato conta solo quando non c’è un valore di riferimento.
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