O valor catastral (o valor administrativo atribuído pelo cadastro espanhol, equivalente ao valor patrimonial tributário português) e o valor de mercado de um imóvel confundem-se com frequência. São duas coisas completamente distintas, com origens distintas e usadas em contextos distintos. Confundi-los leva a erros fiscais e de avaliação muito comuns.
O valor catastral: o que é e como se fixa
É o valor administrativo que o Catastro Inmobiliario (o cadastro imobiliário espanhol) atribui a cada imóvel, com base em módulos de valor do solo e da construção por zona. É atualizado através de revisões cadastrais municipais, mas muitas câmaras municipais estão há décadas sem o rever. Em mercados em alta sem revisão, pode estar em 20-30% do valor de mercado.
O valor de mercado: o que é e como se determina
É o preço pelo qual um imóvel seria vendido entre partes independentes em condições normais. É determinado pela oferta e pela procura e estima-se através de uma avaliação profissional ou de uma avaliação automática (AVM).
Para que serve cada um
Valor catastral: base do IBI (o imposto municipal sobre imóveis), cálculo da plusvalía municipal (o imposto municipal sobre a valorização do terreno; método objetivo), rendimento imputado no IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares) às segundas habitações. Valor de mercado: preço de compra e venda e base da avaliação hipotecária. No ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões), a base de um imóvel é o seu valor de referência do Catastro (ou o preço declarado, se for maior); o valor de mercado só conta quando não há valor de referência.
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