Impact du certificat énergétique sur le prix et le loyer d'un appartement

Le Certificado de Eficiencia Energética (CEE, le certificat de performance énergétique espagnol) est obligatoire depuis 2013 pour vendre ou louer tout bien immobilier en Espagne. Il attribue au bien une lettre de A (efficacité maximale) à G (efficacité minimale) et indique la consommation estimée d'énergie primaire en kWh/m²/an ainsi que les émissions de CO₂ estimées. Depuis 2026, la nouvelle réglementation européenne sur la performance énergétique des bâtiments commence à exercer une pression réelle sur les biens mal classés (F et G), avec des conséquences croissantes sur leur valeur de marché et leur facilité à se louer.

L'impact du CEE sur le prix d'achat

Des études du marché immobilier espagnol montrent que les biens bien classés (A ou B) se vendent entre 5 % et 18 % plus cher que des biens équivalents classés F ou G dans la même zone. Cet écart varie sensiblement selon le type de marché :

• Marchés d'acheteurs plus sensibilisés (grandes villes, cadres et professions libérales) : l'écart entre A et G peut atteindre 10 à 20 %. Les acheteurs finaux qui cherchent une résidence principale à Madrid, Barcelone ou San Sebastián accordent plus d'importance à la performance énergétique que l'investisseur en quête de rentabilité pure.
• Marchés d'investisseurs en rentabilité (villes moyennes de l'intérieur) : l'écart est plus faible (de 5 à 12 %), car l'investisseur orienté cash-flow privilégie un prix d'achat bas plutôt que la classe énergétique. Un appartement classé G à Jaén à 350 €/m² reste un achat intéressant si le prix est le bon.

L'impact du CEE sur le loyer et la vitesse de location

Les locataires savent de plus en plus qu'un appartement classé F ou G leur coûtera nettement plus cher en chauffage et en climatisation — dans certains cas 100 à 250 € de plus par mois en énergie. C'est pourquoi, sur les marchés où l'offre locative est suffisante, les appartements classés G mettent plus de temps à se louer et peuvent exiger une baisse de loyer pour rivaliser avec des biens plus efficaces.

Sur les marchés à forte demande et à offre rare (les villes très étudiantes comme Salamanque ou Cáceres), la classe énergétique influe à peine sur la vitesse de location : l'appartement se loue aussi vite en C qu'en G, car la demande dépasse l'offre. Mais sur les marchés où l'offre et la demande sont plus équilibrées, la lettre énergétique commence à faire la différence.

Les améliorations qui font le plus progresser la classe énergétique par euro investi

• Remplacement des fenêtres par du double vitrage à rupture de pont thermique : c'est l'amélioration qui a le plus d'impact sur la classe par euro investi sous les climats de l'intérieur de la péninsule (Valladolid, Salamanque, Cuenca). Coût : 3 000-8 000 € pour un appartement standard. Elle peut faire passer la classe de G à D ou C.
• Installation d'une aérothermie ou d'une pompe à chaleur performante : elle remplace la chaudière à gaz par un système de chauffage/climatisation électrique au COP de 3-4 (pour chaque kWh électrique, il produit 3-4 kWh thermiques). Coût : 4 000-9 000 €. L'impact sur la classe est important, car la consommation d'énergie primaire baisse fortement.
• Meilleure isolation de la toiture-terrasse ou du toit : dans les appartements au dernier étage, l'isolation du plafond est celle qui a le plus d'impact par euro dépensé. Dans les étages intermédiaires, l'isolation des murs extérieurs (avec ou sans doublage intérieur) est plus complexe et plus chère.
• Installation de panneaux solaires photovoltaïques : dans les copropriétés qui l'autorisent, les panneaux solaires sur le toit améliorent la classe de tout l'immeuble. Pour un seul appartement, les panneaux ne sont possibles que s'il dispose d'une terrasse privative ou si la copropriété les approuve collectivement.

La nouvelle réglementation européenne de 2030 : le risque réglementaire de la classe G

La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) de 2024 n'interdit pas de louer les logements classés G : elle oblige chaque État membre à réduire la consommation moyenne d'énergie primaire de son parc résidentiel d'au moins 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035 (par rapport à 2020), et plus de la moitié de cette baisse doit venir de la rénovation des logements les moins performants. Le délai de transposition a expiré le 29 mai 2026. Pour l'investisseur qui détient des biens classés G en 2026, cet horizon réglementaire de 4 ans est une bonne raison de planifier les améliorations énergétiques.

Ressources associées : pour savoir si l'investissement dans l'amélioration énergétique augmente la valeur d'expertise de l'actif (un point clé de la stratégie BRRR), l'article sur le fonctionnement de l'expertise bancaire explique que le CEE est un facteur que l'expert prend en compte. Pour le ROI des travaux, dont l'amélioration énergétique est l'un des postes, l'article sur le ROI des travaux présente la méthode. Pour les biens aux enchères et les saisies bancaires, où la classe G est fréquente, l'inventaire de RadarPro permet aussi de filtrer par caractéristiques du bien.