Classe energetica e valore della casa: l’impatto reale su prezzo e affitto

Il Certificado de Eficiencia Energética (CEE, l’attestato di prestazione energetica spagnolo) è obbligatorio per vendere o affittare qualsiasi immobile in Spagna dal 2013. Il certificato assegna all’immobile una lettera dalla A (massima efficienza) alla G (minima efficienza) e riporta il consumo stimato di energia primaria in kWh/m²/anno e le emissioni di CO₂ stimate. Dal 2026, la nuova normativa europea sulla prestazione energetica degli edifici comincia a esercitare una pressione reale sugli immobili con una classe bassa (F e G), con implicazioni crescenti per il loro valore di mercato e la loro affittabilità.

L’impatto del CEE sul prezzo d’acquisto

Gli studi sul mercato immobiliare spagnolo mostrano che gli immobili con una classe energetica alta (A o B) hanno un prezzo di vendita tra il 5% e il 18% superiore a quello di immobili equivalenti in classe F o G nella stessa zona. Questo differenziale varia molto secondo il tipo di mercato:

• Mercati di acquirenti più sensibili (grandi città, professionisti): il differenziale tra A e G può essere del 10-20%. Gli acquirenti finali che cercano l’abitazione principale a Madrid, Barcellona o San Sebastián danno più valore all’efficienza energetica dell’investitore che guarda solo al rendimento.
• Mercati di investitori a caccia di rendimento (città medie dell’interno): il differenziale è minore (5-12%) perché l’investitore che punta al cash flow dà più valore al prezzo d’acquisto basso che alla classe energetica. Un appartamento in classe G a Jaén a 350 €/m² resta un acquisto interessante se il prezzo è quello giusto.

L’impatto del CEE sull’affitto e sulla velocità di locazione

Gli inquilini sono sempre più consapevoli che un appartamento in classe F o G costerà loro molto di più in riscaldamento e aria condizionata: in alcuni casi 100-250 €/mese in più di consumi energetici. Per questo, nei mercati con un’offerta d’affitto sufficiente, gli appartamenti in classe G ci mettono di più ad affittarsi e possono richiedere un canone più basso per competere con immobili più efficienti.

Nei mercati con domanda alta e offerta scarsa (città universitarie molto vivaci come Salamanca o Cáceres), la classe energetica incide appena sulla velocità di locazione: l’appartamento si affitta con la stessa rapidità in classe C e in classe G, perché c’è più domanda che offerta. Ma nei mercati con più equilibrio tra offerta e domanda, la lettera energetica comincia a fare la differenza.

Le migliorie che alzano di più la classe energetica in rapporto al costo

• Sostituzione degli infissi con doppi vetri e taglio termico: è la miglioria con il maggiore impatto sulla classe per euro investito nei climi dell’interno della penisola (Valladolid, Salamanca, Cuenca). Costo: 3.000-8.000 € per un appartamento standard. Può alzare la classe da G a D o C.
• Installazione di aerotermia o di una pompa di calore efficiente: sostituisce la caldaia a gas con un sistema elettrico di riscaldamento/raffrescamento con un COP di 3-4 (per ogni kWh elettrico produce 3-4 kWh termici). Costo: 4.000-9.000 €. L’impatto sulla classe è grande perché riduce drasticamente il consumo di energia primaria.
• Miglioramento dell’isolamento della copertura o del tetto: negli appartamenti all’ultimo piano, l’isolamento del soffitto ha il maggiore impatto per costo. Negli appartamenti ai piani intermedi, l’isolamento delle pareti esterne (con o senza controparete) è più complesso e costoso.
• Installazione di pannelli solari fotovoltaici: nei condomini che lo permettono, i pannelli solari sul tetto migliorano la classe dell’intero edificio. In un singolo appartamento, i pannelli sono possibili solo se c’è un terrazzo proprio o se il condominio li approva collettivamente.

La nuova normativa europea del 2030: il rischio normativo della classe G

La direttiva europea sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD) del 2024 non vieta di affittare le case in classe G: obbliga ogni Stato membro a ridurre il consumo medio di energia primaria del proprio parco residenziale di almeno il 16% entro il 2030 e tra il 20% e il 22% entro il 2035 (rispetto al 2020), e più della metà di questa riduzione deve venire dalla riqualificazione delle case meno efficienti. Il termine per recepirla è scaduto il 29 maggio 2026. Per l’investitore che ha immobili in classe G nel 2026, quell’orizzonte normativo di 4 anni è una spinta a pianificare i miglioramenti energetici.

Risorse correlate: per calcolare se l’investimento nel miglioramento energetico aumenta il valore di perizia dell’immobile (chiave per la strategia BRRR), l’articolo su come funziona la perizia bancaria spiega che il CEE è un fattore che il perito considera. Per il ROI della ristrutturazione in cui il miglioramento energetico è una delle voci, l’articolo sul ROI della ristrutturazione ha il metodo. Per gli immobili all’asta e delle banche, dove la classe G è frequente, l’inventario di RadarPro filtra anche per caratteristiche dell’immobile.