L'investisseur immobilier qui décide en fonction des gros titres de la presse arrive toujours en retard. Les articles annonçant que les prix montent dans une zone paraissent quand la hausse dure déjà depuis 12-18 mois. L'investisseur qui a une longueur d'avance utilise des sources de données primaires. Voici celles qui fonctionnent vraiment.
Les sources de données qui comptent
Statistique des transactions de l'INE : les données réelles des ventes (et non des annonces) publiées par l'INE (Instituto Nacional de Estadística, l'institut national de la statistique), avec un décalage de 2-3 mois. Elles montrent le volume réel des transactions par zone, qui annonce la tendance des prix.
Données du Colegio de Registradores : les statistiques des inscriptions d'hypothèques et de ventes publiées par le Colegio de Registradores (l'organisation des conservateurs du registre foncier espagnol). Plus fines que celles de l'INE et mises à jour chaque trimestre.
Indice des prix d'Idealista par code postal : les données d'annonces d'Idealista sont les plus complètes du marché de l'ancien. Son outil de comparaison historique permet de suivre la tendance des prix dans des micro-secteurs.
Données Airbnb (AirDNA) : pour investir dans une VUT (vivienda de uso turístico, un logement loué aux touristes), les données d'AirDNA indiquent le taux d'occupation réel, le prix par nuit et les revenus moyens par commune. Indispensables avant d'acheter pour la location touristique.
L'indicateur avancé le plus fiable : l'activité de recherche
Le volume de recherches sur les portails immobiliers par zone est un indicateur avancé des prix. Quand les recherches sur une zone augmentent de 30-40 % sur un an, les prix montent généralement 6-12 mois plus tard. Idealista publie chaque trimestre des données de demande par zone qui permettent d'exploiter ce schéma.
Comment ne pas se perdre dans les données
Le risque, quand on a accès à beaucoup de données, c'est la paralysie par l'analyse. La méthode efficace : (1) repérez les zones qui vous intéressent, (2) validez avec 2-3 sources de données, (3) allez voir la zone sur place, (4) décidez. Les données servent à confirmer ou à écarter des intuitions, pas à remplacer le jugement.
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Achetez avec des données, pas à l'intuition
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