Dados do mercado imobiliário: como usá-los para investir com eficiência

O investidor imobiliário que decide com base nas manchetes da imprensa chega sempre tarde. As notícias de que os preços estão a subir numa zona aparecem quando a subida já leva 12-18 meses. O investidor que se antecipa usa fontes de dados primárias. Aqui estão as que funcionam de facto.

As fontes de dados que importam

Estatística de transações do INE (o instituto de estatística espanhol): Os dados reais de compras e vendas (e não da oferta), com um atraso de 2-3 meses. Permitem ver o volume real de operações por zona, que antecipa a tendência dos preços.

Dados do Colegio de Registradores (a associação dos conservadores do registo predial espanhol): Estatísticas de registos de hipotecas e de compras e vendas. Mais detalhadas do que as do INE e atualizadas trimestralmente.

Índice de preços do idealista por código postal: Os dados de oferta do Idealista são os mais completos do mercado das casas usadas. A sua ferramenta de comparação histórica permite ver a tendência de preços em microzonas.

Dados do Airbnb (AirDNA): Para investir em VUT (a sigla espanhola das habitações de uso turístico, o equivalente ao alojamento local), os dados da AirDNA mostram a ocupação real, o preço por noite e as receitas médias por município. Indispensáveis antes de comprar para arrendamento turístico.

O indicador avançado mais fiável: a atividade de pesquisa

O volume de pesquisas nos portais imobiliários por zona é um indicador avançado dos preços. Quando as pesquisas numa zona crescem 30-40% em termos homólogos, os preços costumam subir 6-12 meses depois. O Idealista publica trimestralmente dados de procura por zona que permitem tirar partido deste padrão.

Como não se perder nos dados

O risco de ter acesso a muitos dados é a paralisia por análise. O processo eficiente: (1) identifique zonas de interesse, (2) valide com 2-3 fontes de dados, (3) visite a zona pessoalmente, (4) decida. Os dados servem para confirmar ou descartar intuições, não para substituir o critério.

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