Wohnung kaufen und vermieten 2026: wann es sich lohnt und wann nicht

Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, ist in Spanien auch 2026 eine sinnvolle Anlagestrategie, aber Sie müssen wählerischer sein als vor fünf Jahren. Der allgemeine Preisanstieg in den großen Städten hat die Bruttorendite in vielen Gegenden gedrückt, und die Ley de Vivienda (das spanische Wohnungsgesetz) hat Regeln hinzugefügt, die Anleger in bestimmten Märkten betreffen. So erkennen Sie, ob sich ein bestimmtes Objekt als Mietinvestition lohnt.

Die Mindestrendite, die die Investition rechtfertigt

Als grobe Orientierung: Eine Bruttomietrendite unter 4 % rechtfertigt in Spanien 2026 die Investition selten, wenn eine Hypothek im Spiel ist (Euribor plus Aufschlag bringen die Zinsen für Anlagehypotheken meist auf 4-5 %). Sie brauchen mindestens 5-6 % brutto, damit das Geschäft nach Abzug von Kosten und Leerstand finanziell aufgeht. Über 7-8 % ist die Sache klar. Unter 4 % setzen Sie nur auf Wertsteigerung.

Gegenden, in denen Buy-to-let noch rentabel ist

Die höchsten Renditen gibt es 2026 nicht dort, wo die Preise am höchsten sind, sondern dort, wo das Verhältnis von Preis zu Miete am günstigsten ist:

• Mittelgroße Universitätsstädte: Salamanca, Granada, Valladolid, Murcia (6-9 % brutto in Randlagen)
• Randgebiete der Großstädte: der südliche Gürtel von Madrid, L'Hospitalet bei Barcelona, Gemeinden im Großraum Valencia
• Städte im Landesinneren mit aktivem Mietmarkt: Saragossa, Alicante-Stadt, Málaga-Stadt (nicht touristische Viertel)

Gegenden, in denen Buy-to-let keinen Sinn mehr ergibt

Im Zentrum von Madrid, im Eixample von Barcelona oder in den Toplagen von Málaga und Marbella sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete so stark gestiegen, dass die Bruttorendite nicht über 3,5 % hinauskommt. Wenn Sie dort ohne Hypothek kaufen und nur auf Wertsteigerung setzen, kann es sinnvoll sein. Wenn die Miete die Hypothekenrate decken muss, funktioniert es nicht.

Wie sich die Ley de Vivienda auf die Analyse auswirkt

In Gegenden, die zur zona de mercado tensionado (Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt) erklärt wurden (einige Gebiete in Katalonien, im Baskenland und zunehmend in weiteren Regionen), gelten für neue Mietverträge Preisgrenzen. Bevor Sie in irgendeiner Gegend kaufen, prüfen Sie, ob sie als angespannt ausgewiesen ist und welche Höchstmiete das bedeutet. Das kann die Renditeberechnung erheblich verändern.

Rechnen Sie vor dem Kauf: Öffnen Sie das Analyse-Tool von RadarPro, um die geschätzte Rendite nach Gegend zu sehen, oder entdecken Sie Objekte mit bereits berechnetem Abschlag.