Acheter un logement pour le louer reste une stratégie d'investissement valable en Espagne en 2026, mais il faut être plus sélectif qu'il y a cinq ans. La hausse généralisée des prix dans les grandes villes a comprimé la rentabilité brute dans de nombreux secteurs, et la Ley de Vivienda (la loi espagnole sur le logement) a ajouté des règles qui touchent l'investisseur sur certains marchés. Voici comment savoir si un bien précis a du sens comme investissement locatif.
La rentabilité minimale qui justifie l'investissement
À titre indicatif : en Espagne, en 2026, une rentabilité locative brute inférieure à 4 % justifie rarement l'investissement s'il y a un prêt à la clé (avec l'Euribor plus la marge, les prêts destinés à l'investissement se situent généralement entre 4 et 5 %). Il vous faut au moins 5 à 6 % brut pour que l'opération ait un sens financier une fois déduits les frais et les périodes de vacance. Au-delà de 7 à 8 %, l'investissement ne fait pas de doute. En dessous de 4 %, vous ne pariez que sur la valorisation.
Les secteurs où le buy-to-let reste rentable
En 2026, les meilleures rentabilités ne se trouvent pas là où les prix sont les plus élevés. Elles se trouvent là où le ratio prix/loyer est le plus favorable :
- Villes universitaires moyennes : Salamanque, Grenade, Valladolid, Murcie (6-9 % brut dans les secteurs périphériques)
- Périphérie des grandes villes : ceinture sud de Madrid, L'Hospitalet à Barcelone, communes de l'agglomération de Valence
- Villes de l'intérieur avec un marché locatif actif : Saragosse, Alicante ville, Malaga ville (quartiers non touristiques)
Les secteurs où le buy-to-let n'a plus de sens
Dans le centre de Madrid, dans l'Eixample de Barcelone ou dans les quartiers prime de Malaga et de Marbella, les prix d'achat se sont envolés si loin au-dessus des loyers que la rentabilité brute ne dépasse pas 3,5 %. Si vous y achetez sans prêt et ne visez que la valorisation, cela peut avoir du sens. Si vous avez besoin que le loyer couvre la mensualité du prêt, cela ne fonctionne pas.
L'effet de la Ley de Vivienda sur l'analyse
Dans les secteurs déclarés zona de mercado tensionado, c'est-à-dire officiellement en tension sur le marché du logement (certaines parties de la Catalogne, le Pays basque, et le dispositif s'étend à d'autres régions), les nouveaux baux sont soumis à des plafonds de loyer. Avant d'acheter dans quelque secteur que ce soit, vérifiez s'il est déclaré en tension et quel loyer maximal cela implique. Cela peut modifier sensiblement le calcul de la rentabilité.
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