Erbschaftssteuer auf Immobilien in Spanien: Plusvalía und Steuern sparen

Eine Wohnung zu erben verbinden die Erben meist mit einem langen emotionalen und bürokratischen Prozess. Es hat aber auch erhebliche steuerliche Folgen, die ein beträchtlicher Teil der Erben erst entdeckt, wenn die Verwaltung die Zahlung verlangt und die Fristen bereits laufen. Wer früher und mit vollständigen Informationen handelt, kann Tausende Euro sparen und Zuschläge und Verzugszinsen vermeiden.

Spanien hat eines der kompliziertesten Erbschaftssteuersysteme der westlichen Welt: Jede Region verwaltet die Steuer mit eigenen Ermäßigungen, Minderungen und Sätzen, was bei derselben Art von Erbschaft zu Unterschieden von bis zu 99 % zwischen den Regionen führt. Ein Erbe in Madrid zahlt für das Erbe seiner Eltern fast nichts. Derselbe Erbe kann in Asturien oder Aragonien einen erheblichen Prozentsatz zahlen.

Die Erbschaftssteuer: wer sie zahlt und wann

Die ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer) ist eine staatliche Steuer, die an die Regionen abgetreten ist und unentgeltliche Übertragungen von Vermögenswerten und Rechten besteuert, sowohl durch Erbschaft (mortis causa) als auch durch Schenkung (inter vivos). Bei Erbschaften gilt:

• Steuerpflichtig ist der Erbe oder Vermächtnisnehmer (wer den Vermögenswert erhält).
• Die Frist für die Steuererklärung und die Zahlung beträgt 6 Monate ab dem Tod des Erblassers und lässt sich um weitere 6 Monate verlängern, wenn dies in den ersten 5 Monaten beantragt wird.
• Die Bemessungsgrundlage umfasst den Wert des geerbten Vermögens abzüglich der Schulden des Erblassers. Bei Immobilien wird sie auf Basis des katasterlichen Referenzwerts oder des Marktwerts berechnet (nach den seit 2022 geltenden Vorschriften der höhere von beiden).

Die regionalen Unterschiede: von null bis 20 %

• Madrid: Ermäßigung von 99 % der Steuerschuld für die Gruppen I und II (Ehepartner, Abkömmlinge und Vorfahren). In der Praxis ist ein Erbe von den Eltern oder den Kindern in Madrid fast kostenlos.
• Andalusien: Ermäßigung von 99 % für die Gruppen I und II seit 2019. Für direkte Erben ebenfalls fast kostenlos.
• Kanaren: Ermäßigung von 99,9 % für Erben der Gruppen I, II und III. Praktisch null.
• Galicien, Murcia, Balearen, Kantabrien: Erhebliche Ermäßigungen für die Gruppen I und II, aber mit mehr Feinheiten. In manchen Fällen gibt es Höchstwerte für das Erbe, um die maximale Ermäßigung anwenden zu können.
• Katalonien: Hier sind die Ermäßigungen dagegen geringer, und die Steuer kann selbst bei Erbschaften zwischen Eltern und Kindern deutlich höher ausfallen als in anderen Regionen. Die Minderungen in Katalonien wurden nach und nach angehoben, aber die Steuerlast liegt für die Gruppe II weiterhin über dem spanischen Durchschnitt.
• Baskenland und Navarra: Die Foralgebiete haben eigene Erbschaftsvorschriften, mit großzügigen Minderungen für direkte Angehörige, aber mit Besonderheiten bei der Behandlung bestimmter Vermögenswerte und bei den Formalpflichten.

Die Plusvalía municipal: die Steuer, die viele vergessen

Neben der Erbschaftssteuer entsteht beim Erben einer Immobilie die Pflicht zur Zahlung der IIVTNU (der Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke), im Volksmund Plusvalía municipal genannt. Diese Steuer erhebt die Gemeinde, in der die geerbte Immobilie liegt, und sie besteuert den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks seit der letzten Übertragung.

• Frist: Die Frist für Erklärung und Zahlung der Plusvalía bei Erbschaften beträgt 6 Monate ab dem Todesfall (wie bei der Erbschaftssteuer) und lässt sich um weitere 6 Monate verlängern.
• Berechnungsmethode: Seit dem Urteil des Tribunal Constitucional (des spanischen Verfassungsgerichts) von 2021, das die frühere objektive Berechnungsmethode aufgehoben hat, kann die Plusvalía nach der objektiven Methode (Koeffizienten auf den Katasterwert des Grundstücks) oder nach der tatsächlichen Methode (Differenz zwischen Erwerbswert und Übertragungswert) berechnet werden. Der Steuerpflichtige kann die günstigere wählen.
• Befreiung, wenn es keinen tatsächlichen Wertzuwachs gibt: Die Rechtsprechung des Tribunal Constitucional hat festgelegt, dass die Plusvalía nicht angewendet werden kann, wenn es zwischen der letzten und der aktuellen Übertragung keinen tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks gibt. Auf Märkten, auf denen die Preise gefallen oder stabil geblieben sind, kann die Nichtsteuerbarkeit nachgewiesen werden.

Die legalen Strategien, um die Steuerlast der Erbschaft zu senken

• Das Erbe in der Region mit der niedrigsten ISD annehmen: Zuständig für die ISD ist die Region, in der der Erblasser in den fünf Jahren vor seinem Tod die meisten Tage gewohnt hat. Lebte der Erblasser in Katalonien, gelten für die ISD die katalanischen Regeln, auch wenn die geerbten Immobilien in Madrid liegen. Nachträglich lässt sich das nicht ändern, aber bei vorausschauender Lebensplanung (Ruhestand in einer anderen Region) kann es zu Lebzeiten geschehen.
• Stundung oder Ratenzahlung beantragen: Die Vorschriften der ISD erlauben es in vielen Fällen, die Zahlung in Raten aufzuteilen (bis zu 1 Jahr, in manchen Fällen verlängerbar) oder eine Stundung zu beantragen, wenn die Liquidität des Erben eine sofortige Zahlung nicht zulässt. Wichtig ist, den Antrag innerhalb der ursprünglichen Frist zu stellen.
• Gegengutachten (tasación pericial contradictoria), wenn der katasterliche Referenzwert überhöht ist: Liegt der katasterliche Referenzwert der geerbten Immobilie (seit 2022 die Grundlage für die ISD) über dem tatsächlichen Marktwert, kann der Erbe diese Bewertung mit einem Gegengutachten anfechten. Das Verfahren erfordert Beratung, kann die Bemessungsgrundlage aber erheblich senken.
• Schenkungen zu Lebzeiten in Regionen mit niedriger Besteuerung: In Regionen mit hoher Erbschaftsbesteuerung lässt sich ein Teil des künftigen Erbes durch Schenkungen inter vivos vorziehen, wenn die Region, in der der Schenker wohnt, auch für Schenkungen Ermäßigungen vorsieht. Das erfordert eine Vermögensplanung über mehrere Jahre.

Was in den ersten 6 Monaten nach dem Todesfall zu tun ist

1. Die Sterbeurkunde und die Bescheinigung des Registro de Actos de Última Voluntad (des spanischen Testamentsregisters) einholen, um zu erfahren, ob es ein Testament gibt.
2. Gibt es ein Testament, eine Ausfertigung (copia autorizada) beim Notar einholen. Gibt es keines, die gesetzlichen Erben feststellen lassen (declaración de herederos ab intestato).
3. Alle Bestandteile des Nachlasses ermitteln und bewerten, einschließlich Immobilien, Bankkonten, Fahrzeugen und Schulden.
4. Die ISD für jeden Erben mit dem Steuerberater berechnen.
5. Die Urkunde über Annahme und Verteilung des Erbes beim Notar unterzeichnen.
6. Die ISD bei der zuständigen Region und die Plusvalía bei jeder Gemeinde erklären und bezahlen.
7. Den Eigentümerwechsel im Registro de la Propiedad (dem Grundbuch) eintragen lassen.

Weiterführende Ressourcen: Für die Übersicht über die ITP (die Grunderwerbsteuer) und die steuerlichen Unterschiede zwischen den Regionen (die die Analyse der ISD ergänzt) bietet der Artikel über die ITP nach Regionen den steuerlichen Vergleich. Zur steuerlichen Optimierung eines geerbten Immobilienvermögens über eine SL (eine spanische GmbH) zeigt der Artikel über die Investition über eine SL die Gestaltungsmöglichkeiten. Für die Due Diligence der geerbten Immobilie, bevor Sie entscheiden, ob Sie sie behalten oder verkaufen, ist die Checkliste zur Due Diligence der Ausgangspunkt.