Eigentümergemeinschaft in Spanien: Sonderumlagen, Hausgeld, Konflikte

Für Immobilienanleger ist die Eigentümergemeinschaft ein Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird. Eine unerwartete derrama (Sonderumlage) von 8.000 € für die Sanierung der Fassade kann die Rendite eines ganzen Jahres zunichtemachen. Zu verstehen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, welche Pflichten Sie haben und wie Sie Überraschungen vermeiden, gehört zu einer guten Due Diligence.

Wie Hausgeld und Sonderumlagen berechnet werden

Das reguläre Hausgeld wird nach dem Miteigentumsanteil (coeficiente de participación) jeder Wohnung berechnet, der in der Teilungserklärung (escritura de división horizontal) festgelegt ist. Es richtet sich nach der Größe Ihrer Wohnung im Verhältnis zum gesamten Gebäude. Sonderumlagen werden in der Eigentümerversammlung beschlossen und auf dieselbe Weise verteilt.

Arten von Sonderumlagen und wann sie Pflicht sind

• Pflichtarbeiten zur Barrierefreiheit: Die Ley de Propiedad Horizontal (das spanische Wohnungseigentumsgesetz) verpflichtet dazu, Arbeiten zur Barrierefreiheit (Aufzug, Rampen) bis zu einem Betrag von 12 regulären Monatsbeiträgen mitzufinanzieren, auch wenn Sie dagegen stimmen.
• Erhaltungsarbeiten: Das Gebäude muss in gutem Zustand gehalten werden. Die Versammlung kann Sonderumlagen für diese Arbeiten mit einfacher Mehrheit beschließen.
• Modernisierungen: Sie erfordern eine qualifizierte Mehrheit (3/5 der Eigentümer und der Anteile). Wenn Sie dagegen stimmen und sie keinen objektiven Vorteil bringen, können Sie sich von der Zahlung befreien lassen (verzichten dann aber auch auf den Nutzen der Modernisierung).

So erkennen Sie Probleme vor dem Kauf

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, verlangen Sie die Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft. Lassen Sie sich auch die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen geben: Sie zeigen ausstehende Sonderumlagen, Konflikte, laufende Bauarbeiten und die finanzielle Lage der Gemeinschaft. Dieses Dokument ist Ihr bestes Werkzeug für die Due Diligence der Eigentümergemeinschaft.

Was tun bei einem ernsten Konflikt?

Bei Konflikten in der Eigentümergemeinschaft (säumige Eigentümer, die nicht zahlen, Präsidenten, die unrechtmäßig handeln, laute Nachbarn) versucht man es zuerst mit einer Mediation und geht danach vor das Gericht erster Instanz (juzgado de primera instancia). Die Ley de Propiedad Horizontal sieht eigene Verfahren vor, um Schulden gegenüber der Gemeinschaft schnell einzufordern.

Vor dem Kauf: RadarPro enthält Informationen zu den im Grundbuch eingetragenen Schulden bei Versteigerungsobjekten und Bankimmobilien. Lesen Sie auch den Leitfaden zur Nota Simple (dem Grundbuchauszug), um Belastungen vor dem Kauf zu erkennen.