De todos os erros que se podem cometer num leilão judicial, o dos ónus anteriores é provavelmente o mais caro. E o mais evitável. Há compradores que pagaram 60.000 € por um imóvel em leilão e descobriram depois que tinham herdado uma hipoteca de 80.000 € que o processo não cancelou. Não é uma situação hipotética: acontece, e acontece com frequência suficiente para merecer uma explicação completa.
O que é um ónus anterior e porque é importante
Um ónus anterior é qualquer dívida ou encargo sobre o imóvel que tem prioridade registal sobre o que está a ser executado no leilão. Em termos simples: é uma hipoteca, penhoras ou dívidas que alguém registou sobre o imóvel antes do credor que convoca o leilão atual.
O princípio legal é fundamental: a execução hipotecária só cancela os ónus posteriores à hipoteca executada, não os anteriores. Se comprar em leilão um imóvel com duas hipotecas e a executada for a segunda (a mais recente), a primeira (a mais antiga) continua lá. Passa a ser sua, juntamente com o imóvel.
Como detetar ónus anteriores antes de licitar
Há dois passos imprescindíveis:
- Ler o edital do leilão por completo: O edital (edicto de subasta) inclui uma menção aos ónus e encargos conhecidos. É o ponto de partida, mas não chega, porque o tribunal nem sempre tem informação completa e atualizada.
- Pedir uma nota simple atualizada ao Registro de la Propiedad (o registo predial espanhol): Esta é a fonte definitiva. Com a referência registal do imóvel (que aparece no edital), pode pedir a nota simple (a certidão do registo) online, através de registradores.org, por cerca de 9 €. Dá-lhe a situação atual de todos os ónus inscritos.
Como calcular o impacto real de um ónus anterior
Se o imóvel tiver uma hipoteca anterior de 40.000 € e o preço de adjudicação for de 80.000 €, o custo real para si é de 120.000 € (80.000 € que paga no leilão + 40.000 € de dívida que herda). Se o mercado avaliar esse imóvel em 110.000 €, fez um mau investimento.
Escrito assim, este cálculo parece óbvio, mas no calor de um leilão — com o relógio a correr e a concorrência de outros licitantes — é fácil esquecê-lo. Por isso é tão importante fazer a análise completa antes de licitar, e não durante.
Há leilões sem ónus anteriores?
Sim, e são os mais limpos para comprar. No edital costuma constar se o bem «carece de cargas anteriores» (não tem ónus anteriores). Também o pode ver na nota simple. Não são a maioria, mas existem e vale a pena dar-lhes prioridade se for principiante.
Antes de licitar: Perceba também como funciona a caução e como ler o edital no portal do BOE (o Diário Oficial espanhol). Para analisar ativos com o histórico de ónus já revisto, use o motor de pesquisa de leilões do RadarPro.
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