Le marché immobilier espagnol aborde la seconde moitié de la décennie avec des tensions structurelles qui ne se résoudront pas à court terme : pénurie d'offre dans les grandes villes, pression réglementaire sur la location, taux d'intérêt en baisse et une demande démographique réelle. Voici l'analyse des tendances pour l'investisseur qui vise l'horizon 2027.
Les prix en 2026-2027 : à quoi s'attendre
Le consensus des principaux analystes table sur un ralentissement de la hausse des prix dans les grandes villes (Madrid, Barcelone) après les augmentations de 10-15 % de 2022-2025, mais sans correction significative. Sur les marchés moyens à forte croissance économique (Malaga, Valence, Alicante), les prix continueront de monter à un rythme de 5-8 %. Les villes de l'intérieur et l'Espagne rurale dépeuplée (la « España vaciada ») resteront stables ou connaîtront de légères corrections.
L'impact de la réglementation de la location
La Ley de Vivienda (la loi espagnole sur le logement) de 2023 et les déclarations de zonas tensionadas (zones officiellement déclarées en tension sur le marché du logement) continueront de réduire l'offre de location résidentielle classique dans les grandes villes, ce qui poussera les prix à la hausse malgré les intentions du législateur. La location touristique continuera de perdre du terrain réglementaire à Madrid et à Barcelone.
Les nouveaux modèles de logement
Le coliving, le build-to-rent (logements neufs construits spécialement pour la location institutionnelle) et le senior living sont les modèles dont la croissance prévue est la plus forte. L'investissement institutionnel dans le logement locatif restera une tendance dominante, qui tirera vers le haut les standards, mais aussi les prix.
Comment se positionner en tant qu'investisseur
Les meilleures opportunités resteront : (1) les enchères et les saisies bancaires avec une décote importante sur le marché, (2) les biens situés dans des villes moyennes au marché de l'emploi dynamique (Malaga, Valence, Vitoria, San Sebastián), (3) les biens qui se prêtent au coliving ou à la location à la chambre dans les villes universitaires, (4) les locaux commerciaux dans des quartiers résidentiels à forte demande de services.
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