Investir dans l'immobilier aux Canaries : Tenerife et Grande Canarie

Les Canaries ont quelque chose qu'aucun autre marché immobilier espagnol ne peut offrir : un tourisme balnéaire douze mois par an. Alors que la Méditerranée connaît une saison dominante de trois mois intenses et un taux d'occupation réduit le reste de l'année, les îles Canaries reçoivent des visiteurs de façon constante toute l'année grâce à leur climat subtropical, qui fait de l'hiver européen la haute saison des îles.

Cela change radicalement l'équation de la location saisonnière : au lieu de calculer la rentabilité sur 3 mois de forte occupation et 9 mois de faible occupation, l'investisseur aux Canaries travaille avec une demande répartie de façon plus homogène. Résultat, pour les biens bien situés : des rentabilités de location touristique supérieures à la moyenne nationale, avec moins de saisonnalité.

Mais tout n'est pas tourisme et soleil aux Canaries. Les îles ont aussi des économies résidentielles, des marchés de location de longue durée et des structures de prix que l'investisseur qui n'en connaît que l'image touristique ne connaît pas toujours bien.

La fiscalité propre aux Canaries : l'IGIC et le REF (le régime économique et fiscal canarien)

Les Canaries ont un régime fiscal distinct du reste de l'Espagne, du fait de leur statut de région ultrapériphérique de l'Union européenne. Les deux éléments qui touchent le plus l'investisseur immobilier sont :

• L'IGIC au lieu de l'IVA : les ventes de biens immobiliers neufs (première transmission) aux Canaries sont soumises à l'Impuesto General Indirecto Canario (IGIC, la TVA canarienne) et non à l'IVA (la TVA espagnole) de la péninsule. Le taux général de l'IGIC pour les logements est de 7 % (contre 10 % d'IVA pour un logement dans la péninsule) ; les VPO (Vivienda de Protección Oficial, des logements aidés par l'État) livrées par le promoteur sont au taux zéro, et la résidence habituelle jusqu'à 200 000 € (davantage pour les familles nombreuses) descend à 5 % sous conditions, voire à 3 % si, en plus, l'acheteur a 40 ans ou moins ou se trouve dans d'autres cas (famille nombreuse, handicap, faibles revenus…). Cela réduit sensiblement le coût d'acquisition dans le neuf.
• L'ITPAJD pour la revente : comme dans la péninsule, les reventes sont soumises à l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (l'ITPAJD ou ITP, l'impôt sur les mutations). Aux Canaries, le taux est de 6,5 % en règle générale, comparable à celui de communautés comme Madrid, mais inférieur à celui de la Catalogne ou de la Galice.
• La Zona Especial Canaria (ZEC, la zone spéciale canarienne) : pour les investisseurs qui passent par des sociétés, la ZEC offre des taux réduits d'impôt sur les sociétés (4 %) pour certaines activités et sous des conditions précises d'emploi et de capital. Pour la gestion d'un patrimoine immobilier d'une certaine taille, la combinaison de la ZEC et d'une structure sociétaire adaptée peut procurer des avantages fiscaux importants par rapport au régime de la péninsule.

Tenerife : le marché le plus grand et le plus varié des îles

Tenerife compte près d'un million d'habitants et c'est l'île la plus peuplée des Canaries. Son marché immobilier reflète cette diversité : des appartements touristiques du sud (Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje) aux logements résidentiels de l'agglomération de Santa Cruz de Tenerife, au nord.

• Le sud de Tenerife (zone touristique) : Costa Adeje, Playa de las Américas et Los Cristianos concentrent la plus forte demande de location touristique de l'île. Prix entre 2 500 € et 4 500 €/m² pour des appartements de bonne qualité avec accès aux services touristiques. Une location touristique bien gérée peut dégager des rentabilités brutes de 7 à 10 % du prix d'achat, mais la réglementation des logements de vacances s'est durcie ces dernières années et il faut vérifier la possibilité d'obtenir une licence avant d'acheter.
• Santa Cruz de Tenerife : la capitale de l'île est un marché résidentiel peu touristique. Prix entre 1 200 € et 1 800 €/m². Demande locative des fonctionnaires, des salariés du port et du secteur des services. Rentabilités brutes de 6 % à 8 % dans les quartiers intéressants pour l'investisseur. C'est le marché de celui qui veut une location résidentielle stable sans la complexité de gestion du touristique.
• La Laguna : ville universitaire (l'université de La Laguna compte plus de 25 000 étudiants) et inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO. Prix entre 1 100 € et 1 600 €/m². Forte demande de location étudiante dans les quartiers proches du campus. Pour le modèle de la location par chambres, rentabilités de 9 % à 13 %.
• Puerto de la Cruz et le nord de l'île : le nord de Tenerife a un potentiel touristique différent de celui du sud : moins de soleil garanti, plus de verdure, un tourisme de nature et moins de saturation. Les prix sont plus abordables (de 900 à 1 400 €/m²) et la demande locative est mixte, entre résidentiel permanent et tourisme de niche.

Grande Canarie : Las Palmas, un marché résidentiel de grande ville

Las Palmas de Gran Canaria compte plus de 380 000 habitants et c'est l'une des villes les plus peuplées d'Espagne. Son marché immobilier a une composante résidentielle bien plus dominante que la composante touristique (concentrée dans le sud de l'île, à Maspalomas et Playa del Inglés), ce qui en fait un marché différent de celui du sud de Tenerife.

• La ville de Las Palmas : une ville à forte activité portuaire, économique et universitaire. Prix entre 1 300 € et 2 000 €/m² dans les principaux quartiers. Les secteurs de Vegueta (le centre historique) et de Triana (le centre commerçant historique) ont des prix plus élevés. Les quartiers de Ciudad Alta, Tamaraceite ou Schamann ont des prix plus abordables (de 900 à 1 300 €/m²), avec une bonne demande locative. Rentabilités de 6 % à 8,5 %.
• Las Canteras : la plage urbaine de Las Palmas est l'un des atouts les plus prisés de la ville. Les appartements avec vue sur la mer en première ou deuxième ligne affichent des prix de 2 000 à 3 500 €/m² et une demande de location estivale très active. Las Canteras est en outre célèbre dans le monde du surf, ce qui génère un tourisme de niche toute l'année.
• Le sud de la Grande Canarie (Maspalomas, Meloneras) : la zone touristique par excellence de l'île. Prix entre 2 000 € et 4 000 €/m². Une demande internationale (Allemands, Britanniques, Scandinaves) très active. Pour une location touristique bien positionnée, rentabilités de 8 % à 12 % par an. Il faut vérifier la possibilité d'obtenir une licence touristique au cas par cas.

La réglementation de la location touristique aux Canaries : ce qu'il faut vérifier

Les îles Canaries ont leur propre réglementation des logements de vacances, qui est devenue plus restrictive ces dernières années à cause de la pression sur le logement disponible pour les résidents permanents. Depuis le 13 décembre 2025, ils sont régis par la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (la loi sur l'encadrement durable de l'usage touristique des logements), qui a abrogé ce qui lui était contraire dans le décret 113/2015.

Les points les plus importants pour l'investisseur :

• Les logements de vacances aux Canaries doivent être inscrits au Registro General Turístico de Canarias (le registre général du tourisme des Canaries) avant le début de l'activité.
• Certaines communes ont instauré des moratoires ou des limites à l'octroi de nouvelles licences, surtout dans les zones les plus saturées du sud de Tenerife et de la Grande Canarie. Vérifiez la situation de la commune concernée avant tout achat à visée touristique.
• Les immeubles en copropriété peuvent interdire l'usage touristique par une décision de l'assemblée générale. Vérifiez le règlement de copropriété avant d'acheter.
• L'activité de location touristique entraîne des obligations fiscales spécifiques, dont la liquidation de l'IGIC par le propriétaire.

Les autres îles : Lanzarote, Fuerteventura et les petites îles

Lanzarote et Fuerteventura ont des marchés touristiques actifs, mais avec des structures de prix et une réglementation qui méritent une analyse spécifique. Lanzarote est classée réserve de biosphère par l'UNESCO, ce qui impose des limites à l'urbanisation qui protègent le paysage mais restreignent aussi l'offre de logements neufs. Cela a entraîné une valorisation soutenue des biens existants dans les zones touristiques comme Costa Teguise, Puerto del Carmen et Puerto Calero.

Fuerteventura, avec ses plages de sable qui rivalisent avec celles des Caraïbes, a elle aussi un marché touristique actif, surtout à Corralejo et Jandía. Les prix y sont un peu plus modérés qu'à Lanzarote.

Les petites îles (La Gomera, La Palma, El Hierro) ont des marchés très étroits, avec une demande de location touristique peu profonde dans la durée, même si La Palma suscite un intérêt particulier depuis l'éruption volcanique de 2021, en raison des projets de reconstruction et de rénovation urbaine dans certaines zones.

Les actifs bancaires et les enchères aux Canaries

Les Canaries ont accumulé de l'endettement hypothécaire pendant le cycle des années 2000, mais dans une moindre proportion que la côte méditerranéenne de la péninsule. Les biens bancaires adjugés dans les îles sont gérés principalement par CaixaBank (historiquement très présente aux Canaries), Banco Sabadell et des servicers comme Haya (aujourd'hui intégrée à Solvia) et Altamira. La Sareb (la « bad bank » espagnole) ne vend plus, en général, de logements aux particuliers : ce qui reste est commercialisé par Aliseda. Le volume est plus faible qu'à Alicante ou à Valence, mais les biens existent et la concurrence aux enchères canariennes est modérée à faible.

Ressources associées : pour voir ce qui est disponible dans les îles, consultez les opportunités à Tenerife et les opportunités en Grande Canarie. Si vous êtes un investisseur étranger intéressé par les Canaries, l'article sur l'investissement en Espagne pour les étrangers couvre la fiscalité spécifique. Pour comparer le cash-flow touristique et le cash-flow résidentiel, le guide pour calculer le cash-flow réel fournit une méthode applicable aux Canaries.