Investire alle Canarie: comprare casa a Tenerife e Gran Canaria

Le Canarie hanno qualcosa che nessun altro mercato immobiliare spagnolo può offrire: turismo di sole e mare dodici mesi all’anno. Mentre il Mediterraneo ha una stagione dominante di tre mesi intensi e il resto dell’anno con un’occupazione ridotta, le isole Canarie ricevono visitatori in modo costante tutto l’anno grazie al loro clima subtropicale, che trasforma l’inverno europeo nell’alta stagione delle isole.

Questo cambia in modo radicale l’equazione dell’affitto per vacanze: invece di calcolare il rendimento su 3 mesi di alta occupazione e 9 di bassa, chi investe alle Canarie lavora con una domanda distribuita in modo più uniforme. Il risultato, per gli immobili ben posizionati, sono rendimenti dell’affitto turistico superiori alla media nazionale, con meno stagionalità.

Ma alle Canarie non è tutto turismo e sole. Le isole hanno anche economie residenziali, mercati dell’affitto a lungo termine e strutture di prezzo che chi conosce solo l’immagine turistica non sempre conosce bene.

La fiscalità particolare delle Canarie: l’IGIC e il REF

Le Canarie hanno un regime fiscale diverso dal resto della Spagna, conseguenza della loro condizione di regione ultraperiferica dell’Unione europea (il REF, Régimen Económico y Fiscal, il regime economico e fiscale delle isole). I due elementi che incidono di più su chi investe nel mattone sono:

• IGIC al posto dell’IVA: le compravendite di immobili alla prima cessione alle Canarie sono soggette all’Impuesto General Indirecto Canario (IGIC, l’imposta indiretta canaria) invece che all’IVA della Spagna peninsulare. L’aliquota generale dell’IGIC per le abitazioni è del 7% (contro il 10% dell’IVA sulla casa nella penisola); le VPO (edilizia agevolata) consegnate dal costruttore hanno aliquota zero, e l’abitazione principale fino a 200.000 € (di più per le famiglie numerose) scende al 5% rispettando certi requisiti, o al 3% se in più l’acquirente ha 40 anni o meno o rientra in altri casi (famiglia numerosa, disabilità, reddito basso…). Questo riduce in modo significativo il costo d’acquisto alla prima cessione.
• ITPAJD per le cessioni successive: come nella penisola, le compravendite di immobili usati sono soggette all’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD, l’imposta sulle compravendite e sugli atti giuridici documentati). L’aliquota alle Canarie è del 6,5% in via generale, simile a comunità autonome come Madrid ma più bassa di Catalogna o Galizia.
• Zona Especial Canaria (ZEC): per chi investe tramite società, la ZEC (la zona economica speciale delle Canarie) offre aliquote ridotte dell’Impuesto de Sociedades (l’imposta spagnola sulle società), del 4%, per determinate attività e con condizioni specifiche di occupazione e capitale. Per la gestione di un patrimonio immobiliare di una certa dimensione, la combinazione della ZEC e della struttura societaria adatta può generare vantaggi fiscali significativi rispetto al regime peninsulare.

Tenerife: il mercato più grande e più vario delle isole

Tenerife ha quasi un milione di abitanti ed è l’isola più popolosa delle Canarie. Il suo mercato immobiliare riflette questa varietà: dagli appartamenti turistici del sud (Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje) alle abitazioni residenziali dell’area metropolitana di Santa Cruz de Tenerife, a nord.

• Sud di Tenerife (zona turistica): Costa Adeje, Playa de las Américas e Los Cristianos concentrano la maggiore domanda di affitto turistico dell’isola. Prezzo tra 2.500 € e 4.500 €/m² per appartamenti di buona qualità con accesso ai servizi turistici. Un affitto turistico ben gestito può generare rendimenti lordi del 7-10% sul prezzo d’acquisto, ma negli ultimi anni le regole sulle case vacanza si sono fatte più stringenti e bisogna verificare la possibilità di avere la licenza prima di comprare.
• Santa Cruz de Tenerife: il capoluogo dell’isola è un mercato residenziale con poca presenza turistica. Prezzo tra 1.200 € e 1.800 €/m². Domanda di affitto da parte di lavoratori della pubblica amministrazione, del porto e dei servizi. Rendimenti lordi dal 6% all’8% nei quartieri interessanti per chi investe. È il mercato per chi vuole un affitto residenziale stabile, senza la complessità di gestione di quello turistico.
• La Laguna: città universitaria (l’Universidad de La Laguna, con più di 25.000 studenti) e Patrimonio dell’Umanità UNESCO. Prezzo tra 1.100 € e 1.600 €/m². Alta domanda di affitti per studenti nei quartieri vicini al campus. Con il modello dell’affitto a stanze, rendimenti dal 9% al 13%.
• Puerto de la Cruz e il nord dell’isola: il nord di Tenerife ha un potenziale turistico diverso dal sud: meno sole garantito, più verde, turismo naturalistico e minore saturazione. I prezzi sono più abbordabili (900-1.400 €/m²) e la domanda di affitto è mista tra residenziale permanente e turistico di nicchia.

Gran Canaria: Las Palmas come mercato residenziale da grande città

Las Palmas de Gran Canaria ha più di 380.000 abitanti ed è una delle città più popolose della Spagna. Il suo mercato immobiliare ha una componente residenziale molto più dominante di quella turistica (concentrata nel sud dell’isola, a Maspalomas e Playa del Inglés), e questo lo rende un mercato diverso da quello del sud di Tenerife.

• Las Palmas città: città con una forte attività portuale, economica e universitaria. Prezzo tra 1.300 € e 2.000 €/m² nei quartieri principali. La zona di Vegueta (il centro storico) e Triana (il centro commerciale storico) ha prezzi più alti. I quartieri di Ciudad Alta, Tamaraceite o Schamann hanno prezzi più abbordabili (900-1.300 €/m²) con una buona domanda di affitto. Rendimenti dal 6% all’8,5%.
• Las Canteras: la spiaggia urbana di Las Palmas è uno dei punti più apprezzati della città. Gli appartamenti con vista mare in prima o seconda fila hanno prezzi di 2.000-3.500 €/m² e una domanda di affitto estivo molto attiva. Las Canteras è inoltre famosa nel mondo del surf, e questo genera un turismo di nicchia tutto l’anno.
• Sud di Gran Canaria (Maspalomas, Meloneras): la zona turistica per eccellenza dell’isola. Prezzi tra 2.000 € e 4.000 €/m². Domanda internazionale (tedeschi, inglesi, scandinavi) molto attiva. Per un affitto turistico ben posizionato, rendimenti dall’8% al 12% annuo. Bisogna verificare caso per caso la disponibilità della licenza turistica.

Le regole sull’affitto turistico alle Canarie: cosa verificare

Le isole Canarie hanno una propria normativa sulle case vacanza, diventata più restrittiva negli ultimi anni per la pressione sulla disponibilità di case per i residenti permanenti. Dal 13 dicembre 2025 le regola la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (la legge sull’uso turistico sostenibile delle abitazioni), che ha abrogato le parti del Decreto 113/2015 in contrasto con essa.

Gli aspetti più importanti per chi investe:

• Le case vacanza alle Canarie devono essere iscritte nel Registro General Turístico de Canarias (il registro turistico regionale) prima di iniziare l’attività.
• Alcuni comuni hanno introdotto moratorie o limiti alla concessione di nuove licenze, soprattutto nelle zone più sature del sud di Tenerife e di Gran Canaria. Verifica la situazione del comune specifico prima di qualsiasi acquisto a scopo turistico.
• Gli edifici in condominio (in régimen de propiedad horizontal) possono vietare l’uso turistico con una delibera dell’assemblea. Verifica il regolamento del condominio prima di comprare.
• L’attività di affitto turistico genera obblighi fiscali specifici, tra cui la liquidazione dell’IGIC da parte del proprietario.

Le altre isole: Lanzarote, Fuerteventura e le isole minori

Lanzarote e Fuerteventura hanno mercati turistici attivi, ma con strutture di prezzo e regole che meritano un’analisi specifica. Lanzarote è stata dichiarata Riserva della Biosfera dall’UNESCO, il che comporta limiti allo sviluppo urbanistico che proteggono il paesaggio ma restringono anche l’offerta di case nuove. Questo ha generato una rivalutazione costante degli immobili esistenti nelle zone turistiche come Costa Teguise, Puerto del Carmen e Puerto Calero.

Fuerteventura, con spiagge di sabbia che per qualità rivaleggiano con i Caraibi, ha anch’essa un mercato turistico attivo, soprattutto a Corralejo e Jandía. I prezzi sono un po’ più moderati che a Lanzarote.

Le isole minori (La Gomera, La Palma, El Hierro) hanno mercati molto piccoli, con poca profondità di domanda costante di affitto turistico, anche se La Palma ha suscitato un interesse specifico dopo il vulcano del 2021 per i progetti di ricostruzione e riqualificazione urbana in alcune zone.

Immobili delle banche e aste alle Canarie

Le Canarie hanno accumulato debito ipotecario durante il ciclo degli anni 2000, anche se in proporzione minore rispetto al Mediterraneo peninsulare. Gli immobili aggiudicati alle banche sulle isole sono gestiti soprattutto da CaixaBank (con una forte presenza storica alle Canarie), Banco Sabadell e servicer come Haya (oggi integrata in Solvia) e Altamira. In generale Sareb (la «bad bank» spagnola) non vende più case ai privati: quello che resta lo commercializza Aliseda. Il volume è minore che ad Alicante o Valencia, ma gli immobili ci sono e la concorrenza nelle aste canarie è medio-bassa.

Risorse correlate: per le opportunità attive sulle isole, consulta le opportunità a Tenerife e le opportunità a Gran Canaria. Se sei un investitore straniero interessato alle Canarie, l’articolo su come investire in Spagna da straniero copre la fiscalità specifica. Per il modello di cash flow turistico contro residenziale, la guida su come calcolare il cash flow reale spiega il metodo applicabile alle Canarie.