Enchères immobilières à Madrid : où les trouver et comment enchérir

Voici ce qui est propre à Madrid : tribunaux, secteurs, prix et concurrence. Le fonctionnement général d'une enchère judiciaire (le dépôt de 20 %, les offres secrètes, la règle des 70 %) est expliqué dans le guide des enchères judiciaires.

Madrid est le partido judicial (la circonscription judiciaire) qui génère le plus d'enchères immobilières de toute l'Espagne. La taille de la ville, le volume élevé de crédit hypothécaire accumulé, le nombre de procédures d'exécution ouvertes et l'activité des Juzgados de Primera Instancia (tribunaux de première instance) madrilènes font que le Portal de Subastas (le portail des enchères) du BOE, le Journal officiel espagnol, affiche en permanence des biens dans la capitale et dans les communes de l'agglomération.

Pour l'investisseur qui veut participer à des enchères judiciaires à Madrid, il faut connaître certaines spécificités du marché madrilène qui n'existent pas dans les provinces plus petites : une concurrence plus forte, des montants de dépôt plus élevés en valeur absolue et des biens souvent habités par des locataires ou par le débiteur saisi lui-même, ce qui impose une vérification spécifique avant d'enchérir.

Le portail des enchères du BOE : comment filtrer Madrid

Toutes les enchères judiciaires d'Espagne sont publiées sur le Portal de Subastas du Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es). Pour filtrer celles de Madrid et de son agglomération, il faut combiner le filtre de province (Madrid) avec le champ localité ou commune. Les partidos judiciales de Madrid sont répartis entre plusieurs tribunaux, mais tous publient sur le même portail.

Les filtres les plus utiles pour l'investisseur à Madrid :

• Type de bien : « Inmueble » (immeuble)
• Province : Madrid
• État : « Convocada » (pour les enchères actives) ou « Celebrada » (pour étudier l'historique)
• Montant minimal d'enchère : à ajuster selon le budget dont vous disposez pour le dépôt

Le portail indique la date de l'enchère, la valeur d'expertise du bien, s'il y a ou non une enchère minimale, le dépôt exigé (par défaut 20 % de la valeur de l'enchère) et la description de base du bien avec sa référence cadastrale.

Le dépôt aux enchères de Madrid : les vrais chiffres

Pour participer à n'importe quelle enchère judiciaire en Espagne, il faut consigner (déposer au préalable) 20 % de la valeur de l'enchère (minimum 1 000 euros), une somme qui se paie dans le portail du BOE lui-même, par prélèvement sur un compte à votre nom dans un établissement partenaire de l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole). À Madrid, où les valeurs d'enchère d'un appartement dans les quartiers moyens se situent entre 150 000 € et 350 000 €, le dépôt préalable se situe entre 30 000 € et 70 000 €.

Ce montant reste bloqué depuis la consignation jusqu'à la tenue et au dénouement de l'enchère. Si vous ne gagnez pas, la consignation vous est restituée en quelques jours. Si vous gagnez puis ne payez pas le reste du prix dans le délai (20 jours à compter de la clôture de l'enchère), vous perdez la consignation. Il faut bien comprendre que ces 30 000-70 000 € sont du capital immobilisé pendant la procédure, et non un simple acompte qui disparaît si vous n'enchérissez pas.

La vérification préalable aux enchères de Madrid : ce qui ne figure pas sur le portail

Le portail du BOE fournit des informations de base sur le bien, mais pas toutes celles dont l'investisseur a besoin pour enchérir en connaissance de cause. À Madrid, voici les vérifications spécifiques à faire avant l'enchère :

• Nota Simple du Registro de la Propiedad (l'extrait du registre foncier) : indispensable pour connaître les charges exactes et leur rang. À Madrid, il n'est pas rare de trouver des appartements grevés d'hypothèques de premier et de second rang, de saisies du fisc (Hacienda) et de mentions préventives accumulées au fil d'années de litiges. L'analyse du rang des charges détermine celles qui s'éteignent avec l'adjudication et celles dont hérite l'adjudicataire.
• Visite extérieure du bien : dans les enchères judiciaires, l'accès à l'intérieur du bien n'est pas garanti (le débiteur saisi n'est pas obligé de laisser entrer les acheteurs potentiels). Mais il est possible de visiter l'immeuble et le hall d'entrée, de prendre des photos de l'extérieur, de parler avec les voisins du palier (qui connaissent souvent l'état réel de l'appartement) et de vérifier l'état de l'immeuble dans son ensemble.
• Situation d'occupation : vérifier si le bien est habité par le débiteur saisi (qui devra être expulsé après l'adjudication s'il ne part pas de lui-même), par un locataire avec un bail en cours (auquel cas le bail est transféré au nouveau propriétaire et il faut attendre son échéance), ou s'il est vide. Cette information peut s'obtenir auprès des voisins, d'après ce qu'indique le portail (la présence d'un locataire est parfois mentionnée dans l'avis d'enchère, l'edicto) ou auprès du tribunal lui-même, en consultant le dossier.
• Dettes d'IBI et de copropriété : vérifier auprès de l'Ayuntamiento (la mairie) s'il reste de l'IBI (la taxe foncière locale) impayé (les IBI impayés des trois derniers exercices se transmettent avec le bien) et demander une attestation à la copropriété. À Madrid, les copropriétés d'immeubles où des appartements font l'objet d'une saisie hypothécaire accumulent souvent plusieurs années de charges impayées.
• Référence et données cadastrales : le site du Catastro (le cadastre espagnol) permet de consulter l'historique des transmissions et la description technique du bien. Comparer la surface cadastrale à la surface inscrite au registre permet de détecter d'éventuelles divergences.

Les districts les plus actifs aux enchères et leur profil

• Carabanchel, Usera et Vallecas : les districts du sud qui concentrent le plus gros volume d'enchères dans Madrid même. Mises à prix entre 100 000 € et 200 000 €. Concurrence moyenne à forte sur les biens bien situés. Les appartements de 60-80 m² sont les plus fréquents dans ces secteurs.
• Centro, Arganzuela et Chamberí : des enchères aux mises à prix plus élevées (180 000-400 000 €) et une concurrence plus intense. Des biens au plus fort potentiel de valorisation, mais qui exigent un dépôt plus important.
• Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas : districts de l'est aux enchères fréquentes et aux mises à prix abordables (80 000-160 000 €). Profil d'investisseur en pur cash-flow, qui achète à bas prix.
• Communes de l'agglomération (Móstoles, Leganés, Alcorcón, Getafe) : les communes de la ceinture sud de Madrid ont des enchères fréquentes, avec des mises à prix généralement plus basses que dans la capitale et moins de concurrence de la part d'enchérisseurs spécialisés. C'est là que l'investisseur qui n'a pas accès aux prix de Madrid intra-muros peut trouver les opérations les plus équilibrées.

La procédure d'enchère en ligne à Madrid : pas à pas

Depuis 2015, toutes les enchères judiciaires en Espagne se déroulent en ligne sur le portail du BOE. Aucune présence physique n'est requise. La procédure à Madrid est identique à celle du reste de l'Espagne :

1. Repérer l'enchère sur subastas.boe.es et vous inscrire sur le portail si ce n'est pas déjà fait.
2. Constituer le dépôt dans le portail même : 20 % de la valeur de l'enchère (ou le pourcentage fixé par l'avis), par prélèvement sur un compte à votre nom dans un établissement partenaire de l'Agencia Tributaria. Aucun virement au tribunal ni justificatif à présenter.
3. Enchérir depuis le portail pendant la période d'enchères : 20 jours calendaires à partir de l'ouverture. Les offres sont secrètes, et vous pouvez déposer la vôtre à tout moment pendant ce délai.
4. Si vous êtes le meilleur enchérisseur et que votre offre atteint 70 % de la valeur de l'enchère, le Letrado de la Administración de Justicia (le greffier qui dirige la procédure) approuve l'adjudication en votre faveur. Sinon, le débiteur et le créancier disposent de quelques jours pour l'améliorer avant la décision (art. 670 de la LEC, le code de procédure civile espagnol).
5. Vous disposez de 20 jours à compter de la clôture de l'enchère pour verser le reste du prix (le prix offert moins le dépôt) sur la Cuenta de Depósitos y Consignaciones (le compte des dépôts et consignations) du tribunal.
6. Une fois le paiement effectué, le tribunal rend l'Auto de Adjudicación (la décision d'adjudication), le document qui permet d'inscrire la propriété au registre.

Ressources associées : pour la procédure générale des enchères judiciaires dans toute l'Espagne, le guide complet des enchères judiciaires présente le cadre légal et la procédure pas à pas. Pour trouver des biens aux enchères à Madrid, utilisez le moteur de recherche d'enchères judiciaires de RadarPro. Pour la due diligence spécifique avant d'enchérir, l'article sur la due diligence immobilière présente la check-list complète, adaptable aux enchères.

Voir les opportunités à Madrid : consultez l'inventaire des biens à Madrid, avec le Score IA inclus, ou explorez toutes les enchères judiciaires en cours en Espagne.