Enchère judiciaire en Espagne : délai de paiement de 20 jours depuis 2025

Remporter une enchère judiciaire, c'est le plus facile. La payer à temps, c'est ce qui sépare celui qui obtient l'appartement de celui qui perd son dépôt. Et il y a ici un changement que presque personne n'a pris en compte : dans les procédures engagées depuis le 3 avril 2025, le délai pour payer le solde du prix d'un bien immobilier est de vingt jours, à compter de la clôture de l'enchère. Avant, il était de quarante jours et commençait à courir à partir de la notification ; dans les procédures antérieures, il reste de quarante jours. Il est désormais réduit de moitié et court de lui-même.

Le délai exact dont vous disposez

C'est ce que prévoit l'article 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, le code de procédure civile espagnol), depuis la réforme issue de la Ley Orgánica 1/2025 : dans les vingt jours qui suivent la clôture de l'enchère, le meilleur enchérisseur doit verser sur le compte du tribunal la différence entre ce qu'il a déposé pour enchérir et le prix total d'adjudication. Deux détails comptent :

• Le délai commence à la clôture de l'enchère, et non quand une notification vous parvient. Le portail ferme vingt jours calendaires après l'ouverture et, à partir de ce jour-là, vous comptez vingt jours ouvrés de plus.
• Il n'y a pas de prolongation automatique. Le tribunal peut accueillir une demande motivée, mais n'y comptez pas : la loi part du principe que celui qui enchérit a déjà l'argent.

Pour les biens meubles (voitures, machines), le délai est de dix jours. Dans les enchères administratives de l'administration fiscale (Hacienda) ou de la Sécurité sociale, les délais sont fixés par leur propre règlement et par l'avis de chaque enchère ; consultez-le toujours.

Pourquoi un prêt immobilier classique n'arrive pas à temps

Demander, faire expertiser, faire approuver et signer un prêt immobilier en Espagne prend entre six et dix semaines dans des conditions normales. Avec un délai de vingt jours, aucune banque ne peut le faire en partant de zéro. Si vous entrez dans une enchère en vous disant « je demanderai le prêt si je gagne », vous jouez votre dépôt, qui, dans les procédures engagées depuis avril 2025, est de 20 % de la valeur d'enchère : pour un appartement d'une valeur de 150 000 euros, 30 000 euros.

Les trois façons de réunir l'argent

• Les fonds propres. La solution la plus saine. L'argent doit se trouver sur un compte disponible, pas dans un fonds avec un délai de remboursement ni dans un dépôt à terme non échu.
• Un prêt immobilier préapprouvé sur ce bien. Peu de banques le proposent pour les enchères, et elles exigent une expertise préalable et un dossier complet avant d'enchérir. Si vous choisissez cette voie, le travail avec la banque se fait avant de déposer, pas après avoir gagné.
• Le prêt relais. Un financement à court terme, plus cher, qui couvre le paiement du prix d'adjudication le temps d'inscrire le bien au registre et d'obtenir le prêt immobilier définitif sur celui-ci. Il convient aux investisseurs disposant d'un patrimoine ; pour un particulier sans matelas de sécurité, il revient généralement trop cher.

Ce qui se passe si vous ne payez pas dans les délais

Vous perdez le dépôt. Le tribunal constate la défaillance de l'adjudicataire (quiebra del remate), conserve ce que vous avez versé pour enchérir, et le bien passe à l'enchérisseur suivant qui avait consenti à la reserva de postura (la réserve d'offre) ou est remis aux enchères. Avec un dépôt de 20 %, un échec de financement ne coûte plus quelques milliers d'euros : il coûte l'équivalent d'un apport.

La règle pratique

N'enchérissez pas sans avoir bouclé votre financement par écrit avant de déposer. Et calculez le calendrier à rebours : l'enchère se clôt le jour X et le paiement est dû vingt jours ouvrés plus tard (les samedis, dimanches et jours fériés ne comptent pas). Si la source est un prêt, l'engagement du prêteur doit porter cette date.

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