Zahlungsfrist bei der Zwangsversteigerung in Spanien: 20 Tage seit 2025

Eine Zwangsversteigerung zu gewinnen, ist der leichte Teil. Sie rechtzeitig zu bezahlen, entscheidet darüber, ob Sie die Wohnung bekommen oder die Sicherheitsleistung verlieren. Und hier gibt es eine Änderung, die kaum jemand auf dem Schirm hat: In Verfahren, die seit dem 3. April 2025 eingeleitet wurden, beträgt die Frist für die Zahlung des Restpreises einer Immobilie zwanzig Tage, gerechnet ab dem Ende der Versteigerung. Früher waren es vierzig, und sie begannen mit der Zustellung zu laufen; in älteren Verfahren sind es weiterhin vierzig. Jetzt ist es die Hälfte, und die Frist läuft automatisch.

Wie viel Zeit Sie genau haben

So steht es in Artikel 670 der Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, der spanischen Zivilprozessordnung) nach der Reform durch das Organgesetz (Ley Orgánica) 1/2025: Innerhalb von zwanzig Tagen nach dem Ende der Versteigerung muss der Meistbietende die Differenz zwischen dem, was er für das Bieten hinterlegt hat, und dem Gesamtpreis des Zuschlags auf das Konto des Gerichts einzahlen. Zwei Einzelheiten sind wichtig:

• Die Frist beginnt mit dem Ende der Versteigerung, nicht wenn Ihnen eine Zustellung zugeht. Das Portal schließt zwanzig Kalendertage nach der Eröffnung, und ab diesem Tag zählen Sie weitere zwanzig Arbeitstage.
• Es gibt keine automatische Verlängerung. Das Gericht kann einem begründeten Antrag stattgeben, aber verlassen Sie sich nicht darauf: Das Gesetz geht davon aus, dass, wer bietet, das Geld bereits hat.

Für bewegliche Sachen (Autos, Maschinen) beträgt die Frist zehn Tage. Bei den Verwaltungsversteigerungen des Finanzamts (Hacienda) oder der Seguridad Social (der Sozialversicherung) legen die jeweils eigenen Vorschriften und die Bekanntmachung jeder Versteigerung die Fristen fest; sehen Sie dort immer nach.

Warum eine normale Hypothek nicht rechtzeitig kommt

Eine Hypothek in Spanien zu beantragen, die Immobilie bewerten zu lassen, die Genehmigung abzuwarten und zu unterschreiben, dauert unter normalen Umständen zwischen sechs und zehn Wochen. Bei einer Frist von zwanzig Tagen schafft das keine Bank aus dem Stand. Wenn Sie in eine Versteigerung gehen und darauf setzen, „die Hypothek beantrage ich, wenn ich gewinne“, setzen Sie die Sicherheitsleistung aufs Spiel, die in seit April 2025 eingeleiteten Verfahren 20 % des Versteigerungswerts beträgt: bei einer Wohnung mit einem Wert von 150.000 Euro also 30.000 Euro.

Die drei Wege, das Geld rechtzeitig zu haben

• Eigenkapital. Die saubere Lösung. Das Geld muss auf einem verfügbaren Konto liegen, nicht in einem Fonds mit Rücknahmefrist oder in einer Festgeldanlage, die noch nicht fällig ist.
• Eine für diese Immobilie vorab genehmigte Hypothek. Nur wenige Banken bieten sie für Versteigerungen an, und sie verlangen vor dem Bieten eine Bewertung und vollständige Unterlagen. Wenn das Ihr Weg ist, erledigen Sie die Arbeit mit der Bank vor der Hinterlegung, nicht nach dem Gewinn.
• Überbrückungskredit. Eine teurere kurzfristige Finanzierung, die die Zahlung des Zuschlags abdeckt, während Sie die Immobilie im Grundbuch eintragen lassen und die endgültige Hypothek darauf beantragen. Sie eignet sich für Anleger mit Vermögen; für eine Privatperson ohne Polster wird sie meist zu teuer.

Was passiert, wenn Sie nicht fristgerecht zahlen

Sie verlieren die Sicherheitsleistung. Das Gericht erklärt den Zuschlag für gescheitert (quiebra del remate), behält ein, was Sie für das Bieten hinterlegt haben, und die Immobilie geht an den nächsten Bieter, der sein Gebot hat vormerken lassen (reserva de postura), oder wird erneut versteigert. Bei einer Sicherheitsleistung von 20 % kostet ein Scheitern der Finanzierung nicht mehr ein paar Tausend Euro: Es kostet eine ganze Anzahlung.

Die praktische Regel

Bieten Sie nicht, ohne dass die Geldquelle schon vor der Hinterlegung schriftlich feststeht. Und rechnen Sie den Zeitplan rückwärts: Die Versteigerung endet am Tag X, und die Zahlung ist zwanzig Arbeitstage später fällig: Samstage, Sonntage und Feiertage zählen nicht. Wenn die Quelle ein Darlehen ist, muss die Zusage des Kreditgebers dieses Datum nennen.

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