Immobilienbewertung der Bank: was der Gutachter prüft, wie Sie sie steigern

Das Bankgutachten (die Tasación) ist das Dokument, das den offiziellen Wert der Immobilie für die Hypothek festlegt und damit, wie viel Geld Ihnen die Bank leihen kann. Finanziert die Bank bis zu 80 % des Gutachtenwerts und liegt dieser bei 100.000 €, leiht sie Ihnen höchstens 80.000 €. Beträgt der Kaufpreis 90.000 €, müssen Sie die restlichen 10.000 € zusätzlich zu den Kaufnebenkosten aus eigener Tasche aufbringen. Zu verstehen, wie das Gutachten funktioniert und wie Sie den Wert maximieren, ist für jedes finanzierte Immobiliengeschäft entscheidend.

Wer das Gutachten erstellt und wie es beauftragt wird

Das Bankgutachten muss von einer bei der Banco de España (der spanischen Zentralbank) zugelassenen Gutachtergesellschaft erstellt werden. Die Bank schlägt Ihnen ihre Partnergesellschaft vor, Sie haben aber das Recht, jede zugelassene Gesellschaft zu wählen. Bei Investitionen, bei denen der Gutachtenwert entscheidend ist, kann es sinnvoll sein, vor der Beauftragung des offiziellen Gutachtens zwei informelle Werteinschätzungen einzuholen.

Ein Gutachten kostet für eine normale Wohnung je nach Gesellschaft und Provinz zwischen 250 € und 500 €. Für die Bank ist das Gutachten 6 Monate gültig.

Die drei Bewertungsmethoden des Gutachters

• Vergleichswertverfahren (das bei Wohnungen am häufigsten genutzte): Der Gutachter analysiert die Kaufpreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend (Vergleichsobjekte). Er nutzt die echten Transaktionen des Colegio de Registradores (der Vereinigung der spanischen Grundbuchführer) und seine eigenen Datenbanken, um den Referenzpreis pro Quadratmeter für die Gegend festzulegen und auf die zu bewertende Immobilie anzuwenden, mit Anpassungen für Erhaltungszustand, Stockwerk, Ausrichtung und besondere Merkmale. Das ist die wichtigste Methode für Wohnimmobilien.
• Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien): Der Gutachter berechnet den Wert der Immobilie, indem er die marktübliche Miete, die sie erzielen könnte (oder bereits erzielt, wenn sie vermietet ist), mit dem marktüblichen Kapitalisierungszins kapitalisiert. Bei einer Wohnung, die 7.200 €/Jahr Miete bringt, und einem Kapitalisierungszins des Marktes von 5,5 % ergibt diese Methode einen Wert von 7.200 €/0,055 = 130.909 €. Diese Methode ist bei Grundstücken und Ladenlokalen relevant und kann bei Mietwohnungen zum Abgleich genutzt werden.
• Sachwertverfahren (für Neubauten oder kürzlich renovierte Objekte): Es berechnet den Wert der Immobilie als Herstellungskosten des Gebäudes (was es kosten würde, es heute zu bauen) plus den Wert des Grundstücks. Bei normalen Bestandswohnungen ist es unüblich, kann aber relevant sein, wenn die Immobilie kürzlich renoviert wurde und das einen höheren Wert als den der Vergleichsobjekte rechtfertigt.

Die Faktoren, die der Gutachter positiv bewertet

• Ausgezeichneter Erhaltungszustand: Eine perfekt gepflegte Wohnung mit ordnungsgemäßen Installationen und modernen Oberflächen kann bis zu 15-20 % höher bewertet werden als eine in schlechtem Zustand in derselben Gegend.
• Gute Energieeffizienzklasse (A oder B): Die Vorschriften verpflichten den Gutachter, die Energieeffizienz bei der Bewertung zu berücksichtigen. Eine Immobilie, deren Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) die Klasse A oder B ausweist, wird höher bewertet als eine mit F oder G. Bei Wohnungen in Altbauten kann schon der Sprung von G auf E das Gutachten geringfügig verbessern.
• Hohes Stockwerk mit Aufzug und guter Ausrichtung: Obere Stockwerke mit Süd- oder Ostausrichtung (oder mit Blick aufs Meer oder auf einen Park) werden höher bewertet als Erdgeschosse und Nordausrichtungen.
• Abstellraum und Garagenstellplatz: Vor allem in Gegenden mit Parkplatzmangel kann der Garagenstellplatz den Gutachtenwert des Gesamtobjekts um 5-10 % erhöhen.
• Laufender Mietvertrag zur marktüblichen Miete: Eine zur marktüblichen Miete (nicht zu einer ermäßigten) vermietete Immobilie wird als rentables Objekt mit nachgewiesenem Cashflow bewertet, was der Gutachter in seinen Wert einfließen lässt.

Die Faktoren, die der Gutachter negativ bewertet (und wie Sie sie entschärfen)

• Schlechter Erhaltungszustand: Sichtbare Feuchtigkeit, Risse, abgenutzter Anstrich, alte Installationen. Der Gutachter vermerkt sie in seinem Bericht und senkt die Bewertung. Eine informelle Vorab-Bewertung vor der Renovierung kann genau beziffern, wie viel Wert die Renovierung hinzufügt.
• Offene baurechtliche oder grundbuchliche Belastungen: Der Gutachter prüft die Nota Simple (den Grundbuchauszug). Nicht gelöschte Belastungen, die im Bericht auftauchen, können eine vorsichtigere Bewertung erzwingen.
• Negative ITE oder Eigentümergemeinschaft mit offenen Sonderumlagen: Hat das Gebäude eine negative ITE (Inspección Técnica de Edificios, die technische Gebäudeprüfung) oder steht eine Sonderumlage für Bauarbeiten aus, behandelt der Gutachter das als Verbindlichkeit und zieht es vom Wert ab.
• Mietverhältnis mit einer Miete weit unter dem Markt: Ein alter Mietvertrag mit einer Miete von 40 % des aktuellen Marktniveaus führt zu einem „Haircut“ (Abschlag) beim Wert: Der Gutachter kapitalisiert die aktuelle Miete, nicht die marktübliche.

Die informelle Vorab-Bewertung: wie Sie den Wert vor dem offiziellen Auftrag erfahren

Vor einer Renovierung oder einem Kauf kann der Anleger einen Gutachter um eine informelle Werteinschätzung bitten (viele erstellen „Desk Appraisals“, Bewertungen ohne Besichtigung der Immobilie, für 50-100 €) oder die Tools zur automatischen Bewertung von Portalen wie Idealista, Fotocasa oder der Banco de España selbst nutzen. Mit dieser Vorab-Schätzung wissen Sie, ob sich die geplante Renovierung im Gutachten niederschlagen wird oder nicht, bevor Sie das Geld ausgeben.

Weiterführende Ressourcen: Zur BRRR-Strategie, bei der das Gutachten nach der Renovierung der Mechanismus ist, um Kapital herauszuziehen, finden Sie den vollständigen Zyklus im Artikel über die BRRR-Strategie. Für die Berechnung des ROI der Renovierung, die der Entscheidung vorausgeht, für ein besseres Gutachten zu renovieren, finden Sie die Methodik im Artikel zum ROI einer Renovierung. Um bauliche Probleme und Zustandsmängel zu erkennen, die der Gutachter vermerken wird, finden Sie die vollständige Checkliste im Artikel darüber, wie Sie Bauschäden erkennen.