Immobilien-Cashflow berechnen: die Tabelle, die jeder Anleger braucht

Die Bruttorendite – die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis – ist die Zahl, die in jeder Marktanalyse auftaucht. Sie ist nützlich, um Gegenden zu vergleichen, aber sie ist nicht das, was der Anleger mit nach Hause nimmt. Der echte Cashflow ist die Differenz zwischen den Einnahmen, die hereinkommen, und allen Ausgaben, die hinausgehen. Ihn vor dem Kauf zu kennen, macht den Unterschied zwischen einer rationalen Investition und einer blinden Wette.

Die Einnahmen: die um Leerstand bereinigte Miete

Die monatliche Bruttomiete ist das, was der Mieter zahlt. Sie müssen sie aber um den Leerstand bereinigen: Keine Wohnung ist 100 % der Zeit vermietet. In Märkten mit hoher Nachfrage liegt der Leerstand bei 3-5 % im Jahr (2-4 Wochen). In Märkten mit schwächerer Nachfrage bei 8-12 %. Die um Leerstand bereinigte Miete = Jahresmiete × (1 - Leerstandsquote).

Die festen jährlichen Kosten

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, die kommunale Grundsteuer): 150-600 €/Jahr je nach Gemeinde und Katasterwert.
• Eigentümergemeinschaft (Hausgeld): 300-1.200 €/Jahr je nach Gebäude.
• Wohnungsversicherung: 150-350 €/Jahr.
• Mietausfallversicherung: 3-5 % der Jahresmiete.
• Hypothekenrate: Der größte Posten, wenn das Objekt finanziert ist.

Die variablen jährlichen Kosten

• Instandhaltung und Reparaturen: 1-2 % des Immobilienwerts pro Jahr (es gibt Jahre ohne Ausgaben und Jahre mit kaputter Therme).
• Mietverwaltung: 8-12 % der Bruttomiete, wenn Sie sie einem Property Manager übertragen.
• Mieterwechsel, auf die Jahre verteilt: Reinigung + Streichen alle 3-4 Jahre ≈ 133-200 €/Jahr anteilig.

Vollständiges Rechenbeispiel

Objekt: Wohnung mit 75 m² in Murcia, bei einer Versteigerung für 75.000 € gekauft + 10.000 € Renovierung. Gutachtenwert 95.000 €. Hypothek: 76.000 € über 30 Jahre zu 3,8 % = Rate von 354 €/Monat. Eigenkapital: 9.000 €.

• Jährliche Bruttomiete (620 €/Monat): 7.440 €
• Geschätzter Leerstand (5 %): -372 € → Nettoeinnahmen: 7.068 €
• IBI: -420 €
• Hausgeld: -480 €
• Wohnungsversicherung: -200 €
• Mietausfallversicherung (4 %): -298 €
• Hypothek pro Jahr: -4.248 €
• Instandhaltung (1,2 % von 95.000 €): -1.140 €
• Verwaltung (10 % der Bruttomiete): -744 €
• Mieterwechsel (anteilig): -200 €
• NETTO-CASHFLOW PRO JAHR: -662 €/Jahr (-55 €/Monat)

Das Objekt kostet 55 €/Monat bei 9.000 € Eigenkapital. Es baut aber Schulden ab (der Mieter zahlt einen Teil der Hypothek) und gewinnt an Wert. Bar bezahlt – ohne Hypothek – würde dasselbe Objekt einen positiven Cashflow von +3.586 €/Jahr erzeugen (4,2 % Cash-on-Cash auf 85.000 €).

Warum der Hebel die ganze Rechnung verändert

Mit Hypothek ist das eingesetzte Kapital klein (9.000 €), aber der Cashflow kann neutral oder leicht negativ sein. Ohne Hypothek ist der Cashflow klar positiv, aber das gebundene Kapital ist enorm (85.000 €). Die Entscheidung, mit oder ohne Hebel zu kaufen, hängt davon ab, ob der Anleger weitere Objekte hat, in die er das durch die Hypothek frei gewordene Kapital stecken kann. Kann er das Geschäft dank des Hebels mit demselben Kapital 5-mal wiederholen, übersteigt die Gesamtrendite die Kosten des neutralen Cashflows bei Weitem.

Weiterführende Ressourcen: Zur steuerlichen Abschreibung, die die Steuerlast auf Mieteinnahmen senkt (und den Netto-Cashflow nach Steuern verbessert), finden Sie die ausführliche Rechnung im Artikel über die steuerliche Abschreibung. Zur BRRR-Strategie, die den Cashflow maximiert und das Eigenkapital minimiert, bietet der Artikel über die BRRR-Strategie den vollständigen Rahmen. Für den Bestand an Objekten, auf die Sie dieses Rechenmodell anwenden können, ist die Übersicht der Gelegenheiten von RadarPro der Ausgangspunkt.