El Contrato de Arras: Tipos, Cuánto Pagar y Qué Pasa si Se Rompe

El contrato de arras es el paso previo a la escritura de compraventa: ambas partes se comprometen formalmente a la operación y el comprador entrega una cantidad económica como señal. Existen tres tipos y las consecuencias de romperlo son muy distintas según cuál firmes.

Los tres tipos de arras

Arras confirmatorias (las más comunes en la práctica, aunque menos recomendables para el comprador): La señal entregada es simplemente un anticipo del precio. Si cualquiera de las partes incumple, la otra puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución más daños y perjuicios. No permite el desistimiento simple perdiendo las arras.

Arras penales: Permiten la resolución por incumplimiento de una de las partes, con la consecuencia de perder el doble de las arras entregadas o las propias arras según quién incumple, pero sin perjuicio de reclamar además los daños causados.

Arras penitenciales (artículo 1454 CC): Las más utilizadas en inmobiliario. Permiten el desistimiento libre: si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble. No caben daños adicionales. Para que sean penitenciales deben recogerse expresamente en el contrato.

Cuánto es habitual pagar

Lo habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Para un piso de 200.000€, entre 10.000€ y 20.000€. El plazo hasta la escritura suele ser de 30 a 90 días.

Qué debe incluir el contrato de arras

Identificación completa de las partes y del inmueble, precio de compra, importe de las arras entregadas, plazo máximo para la escritura, tipo de arras que se aplica (penitenciales deben decirlo expresamente), condiciones suspensivas si las hay (como la obtención de hipoteca).

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