Leilões de imóveis nas Astúrias: ativos com desconto em Oviedo e Gijón

As Astúrias têm um dos mercados de leilões judiciais mais interessantes do norte de Espanha para o investidor que procura ativos com desconto real. Com um mercado imobiliário de preços moderados (1.200-1.800 €/m² em Oviedo e Gijón, nos bairros comuns) e uma economia em transição da mineração e da siderurgia para os serviços e o turismo rural, os leilões asturianos geram ativos com preços de base entre 50.000 € e 140.000 € e uma concorrência de licitantes significativamente menor do que em Bilbau, Saragoça ou nas grandes capitais andaluzas.

Os dois mercados principais das Astúrias

Oviedo: a capital administrativa

Oviedo tem 220.000 habitantes e é a capital administrativa das Astúrias (sede do Principado, do Tribunal Superior de Justiça e dos tribunais). Tem também a Universidade de Oviedo, com 25.000 alunos. Os seus preços foram analisados em detalhe no artigo anterior desta série. O mercado de leilões em Oviedo gera ativos sobretudo nos bairros populares da periferia (Ventanielles, Contrueces, La Corredoria), com preços de base entre 60.000 € e 130.000 € e descontos de 15-25% sobre o mercado.

Gijón: o porto industrial

Gijón tem 275.000 habitantes e é a maior cidade das Astúrias, embora não seja a capital. A sua economia combina o porto (o mais ativo do Cantábrico, a par do de Bilbau), a indústria metalúrgica e química do Polígono de Veriña (ArcelorMittal, Química del Nalón) e um setor turístico de praia ativo (a Playa de San Lorenzo é uma das maiores praias urbanas de Espanha). Os seus preços são ligeiramente mais baixos do que os de Oviedo: 1.100-1.600 €/m² nos bairros comuns.

Os bairros de Gijón com maior volume de leilões

• El Natahoyo e Tremañes: bairros populares do oeste de Gijón, próximos do polígono industrial de Veriña. Elevada concentração de trabalhadores industriais da ArcelorMittal e das empresas químicas. Preços de base nos leilões entre 45.000 € e 90.000 €. Rentabilidades após a adjudicação de 8,5% a 11,5%.
• La Calzada e Jove: bairros operários do norte de Gijón. Preços de base entre 50.000 € e 95.000 €. Rentabilidades de 8% a 11%.
• El Llano: bairro popular do sul de Gijón, com elevada densidade e procura ativa. Preços de base entre 60.000 € e 110.000 €. Rentabilidades de 7,5% a 10%.

O processo dos leilões nas Astúrias: o mesmo procedimento do BOE

O procedimento dos leilões nas Astúrias segue exatamente o mesmo quadro legal que no resto de Espanha (a Ley de Enjuiciamiento Civil, o código de processo civil espanhol, e o procedimento do Portal de Subastas do BOE, o Diário Oficial do Estado espanhol). Os tribunais de primeira instância (Juzgados de Primera Instancia) com competência em execuções hipotecárias nas Astúrias são os da comarca judicial (partido judicial) onde se situa o imóvel: Oviedo, Gijón, Avilés, Mieres e as restantes comarcas judiciais da província. O processo de registo e de caução prévia (20% do valor do leilão, mínimo de 1.000 euros) é idêntico ao de qualquer outra província.

A vantagem da baixa concorrência: os descontos reais nas Astúrias

O mercado de investidores especializados em leilões nas Astúrias é menos profundo do que em Bilbau, Saragoça, Madrid ou nas capitais do arco mediterrânico. Isso significa que os ativos sem grandes particularidades (ónus complexos, estado de degradação extremo) são adjudicados com descontos de 20-30% sobre o valor de mercado, porque há menos licitantes a competir. Para o investidor de fora das Astúrias que estuda o mercado à distância (o portal do BOE não exige presença física até ao momento da adjudicação), essa menor concorrência é uma vantagem competitiva real.

O ITP das Astúrias: 8% até 300.000 €

As Astúrias têm um ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) de 8% para imóveis até 300.000 € (9% até 500.000 € e 10% acima disso), os mesmos 8% da Galiza, e abaixo dos da Cantábria (9%) e da Catalunha (10%). Para o investidor, esses 8% sobre o preço de adjudicação (e não sobre o valor de mercado avaliado) são um custo que tem de entrar no cálculo. Se o ativo for adjudicado a 70% do valor de mercado e o ITP for de 8% do preço de adjudicação, o custo total (adjudicação + ITP) é de 75,6% do valor de mercado — ainda um desconto de 24,4 pontos sobre esse valor.

Recursos relacionados: para a análise do mercado de compra direta em Oviedo (o complemento do canal de leilões nas Astúrias), o artigo sobre casas baratas em Oviedo tem a análise completa. Para o inventário de ativos disponíveis nas Astúrias, consulte as oportunidades nas Astúrias. Para o processo legal dos leilões aplicável às Astúrias (idêntico ao do resto de Espanha), o artigo sobre leilões judiciais tem o guia completo do procedimento.